Bør jeg ta opp boliglån nå? Er det verdt å ta opp et boliglån nå?

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Den økonomiske situasjonen i Russland er nå ganske vanskelig, og mange innbyggere tenker på hvordan de kan sikre sikkerheten til sparepenger ved å investere dem i å kjøpe en leilighet. Noen har til hensikt å investere i eiendom på bekostning av personlige midler, andre er avhengige av et banklån. Men er det verdt å ta et boliglån nå? Kanskje det finnes bedre måter å investere på?

Boliglån i krise: to grupper av indikatorer

For å svare på spørsmålet om man skal ta opp et boliglån nå, når den vanskelige økonomiske situasjonen i Russland har utviklet seg, vil det være nyttig å starte med å analysere hva som er nøkkelkomponentene i bankkrisen som analytikere snakker om så mye. Så skal vi prøve å finne ut hvor mye EU og USAs sanksjoner mot Russland har skylden for dagens situasjon – de er tildelt en nøkkelrolle i at det har oppstått krisetendenser i russisk økonomi.

Så, hva er problemene i det nasjonale banksystemet i Russland? Eksperter identifiserer to hovedgrupper av kriseindikatorer, som igjen dannes under påvirkning av et stort antall forskjelligefaktorer.

Solvenskrise

Den første kriseindikatoren: Soliditeten til befolkningen synker. Folk har rett og slett ikke råd til å ta opp nye lån. Dette skyldes i sin tur følgende hovedfaktorer.

For det første med stigende inflasjon, stigende priser på de fleste forbruksvarer, spesielt importerte. Den mest merkbare økningen i kostnadene for husholdningsapparater. Og dette til tross for at reallønnen, hvis den vokser, ikke er i forholdsmessige proporsjoner. Også jevnt stigende priser på bolig og fellestjenester, transport. Resultat: innbyggerne har ikke frie midler til å betjene lån.

For det andre er dette gjeldsbelastningen til en betydelig del av innbyggerne. Mange tenker ikke så mye på om det er verdt å ta boliglån nå, men på hvordan man betaler ned tidligere lån. Mange russere har problemer med å betale ned gjeldende gjeld.

La oss nå prøve å finne ut hvordan de økonomiske sanksjonene mot Russland påvirket fremveksten av den første kriseindikatoren. Når det gjelder den første faktoren, er det sannsynligvis en påvirkning. Eksperter tilskriver økningen i kostnadene for produkter til den russiske føderasjonens matembargo mot europeiske leverandører - og dette er på en eller annen måte forbundet med sanksjoner. Dette er det russiske svaret til dem. Når det gjelder den andre faktoren, er feilen ved sanksjonene mest sannsynlig relativ her. Faktum er at hoveddelen av lånene ble utstedt av russere lenge før den politiske situasjonen forverret seg.

Kanskje vil vi også ha rett til å merke oss at begge faktorer som dannertilsvarende indikator er koblet. Økningen i kostnadene for produkter og tjenester begrenser åpenbart solvensen til en potensiell låntaker ytterligere, forutsatt at han har lån.

Krise i banker

Andre kriseindikator: forverringen av situasjonen i bankene, som et resultat - manglende evne til finansinstitusjoner til å utstede lån, inkludert boliglån, og også tilby dem på vilkår som er komfortable for forbrukeren. Faktorene for den nåværende situasjonen er i sin tur som følger.

For det første har bankene ekstremt begrenset ledig kapital. For å gi noe til låntakere må bankene ha noe. Likviditeten til russiske kredittinstitusjoner vurderes av mange eksperter som lav.

For det andre er bankene merkelig nok i en lignende situasjon med låntakere - når det gjelder gjeldsbelastning. Faktum er at de selv skylder mye til hvem - utenlandske kreditorer, den russiske sentralbanken.

La oss på sin side prøve å finne ut om sanksjonene er skyld i den nåværende situasjonen? Mange eksperter mener at det er slik. Hvorfor? Tilhengere av dette synspunktet fokuserer på det faktum at en betydelig del av russiske finansinstitusjoner er debitorer til utenlandske kreditorer. I årene før sanksjonene gjennomførte de aktivt eksterne lån, og utnyttet interessebetingelsenes attraktivitet. Tilbakeføringen av gjeld var i stor grad forventet gjennom refinansieringsmekanismer – gjennom nye utenlandske lån. Nå, når, under vilkårene for sanksjoner, har russiske banker praktisk t alt taptmuligheten til å låne penger i utlandet, må finansfolk lete etter nye kilder for betalinger. Mange kredittinstitusjoner, mener analytikere, har ikke egne reserver for dette. Og enda mer, de har ikke kapital til å utstede det som lån.

Er situasjonen i bankene en prioritet?

Prognoser om hvordan boliglån vil utvikle seg, hva man kan forvente av markedet, mener analytikere, i stor grad fortsatt avhenger av den reelle situasjonen i bankene. Aspektet som reflekterer aktiviteten til potensielle låntakere er sekundært på dette stadiet. Selv om russerne ikke hadde problemer med soliditeten, diktert av prisøkningen (spesielt for elektronikk og andre importerte varer) og fraværet av reallønnsvekst, er tingenes tilstand i selve banknæringen for langt fra optimal for at boliglånsmarkedet skal utvikle seg like aktivt som i løpet av de siste årene, mener økonomer.

Rekyl med renter

Mest sannsynlig tror analytikere at banker, hvis de ønsker å aktivt låne ut til borgere i en krise, vil gjøre det ved å heve renten betydelig. Eller ved å stramme kredittgodkjenningskriteriene så mye som mulig. Dermed er et scenario fullt mulig der en person ikke engang trenger å tenke på om det er verdt å ta et boliglån nå. Mest sannsynlig vil banken rett og slett ikke være i stand til å gi et lån på komfortable vilkår. Eller til og med avslå søknaden på grunn av interne kriseårsaker. Er det fornuftig nå å ta opp boliglån når situasjonen i bankene er langt fra optimal? Mange eksperter mener at denne typenavgjørelser er ennå ikke særlig begrunnede.

Hvis søknaden godkjennes

La oss vurdere et vellykket scenario - la oss si at en russisk person ikke har problemer med eksisterende lån, han har høy lønn, og banken er i prinsippet klar til å gi ham et lån for å kjøpe bolig. Er det verdt å ta et boliglån nå for denne borgeren? Svaret på dette spørsmålet kan gis basert på studiet av nøkkelaspektet ved den kommende transaksjonen: vil det ikke vise seg at etter å ha kjøpt en leilighet, etter en tid vil det bli billigere slik at boliglånet vil være ulønnsomt for en person?

I dette aspektet, når du bestemmer deg for om du skal ta et boliglån nå, er det best å studere markedet ikke så mye med tanke på krisesituasjonen i banker og sanksjoner, men i forhold til å analysere trender som reflekterer dynamikken i kjøp og salg av eiendom. Her spiller selvfølgelig den politiske situasjonen en rolle. Men nøkkelfaktoren i utsiktene til å investere i bolig, sier eksperter, er tingenes tilstand i det relevante markedet.

Eiendomssituasjon

Hvordan går det i eiendomssegmentet? Er det lønnsomt nå å ta opp boliglån med tanke på forventet utvikling i boligprisene? Eksperter identifiserer tre sannsynlige scenarier angående utsiktene for markedsutvikling.

Ifølge det første vil eiendomsprisene de neste årene holde seg på et nivå som omtrent tilsvarer dagens. Tilhengere av dette synspunktet mener at dagens eiendomsmarked når det gjelder prising, tilbuds- og etterspørselsforhold er tilstrekkelig balansert. Potensiell nedgang i kjøpsaktivitet iPå grunn av bankenes utlånsbegrensning og låntakernes lave soliditet, mener økonomer, vil følges av en tilsvarende reduksjon i tilbudet – i stor grad på grunn av at boligeiere foretrekker å vente ut krisen og ikke selge boliger for billig. Er det lønnsomt nå å ta boliglån i forhold til dette scenariet? Sannsynligvis ikke mye. Prisene vil forbli de samme, og bankrenter, som dessuten trolig vil være store på grunn av krisen, må betales.

Det er imidlertid fornuftig å ta ut en leilighet på kreditt hvis en person for tiden leier et hus, og det estimerte beløpet for betalinger vil stå i forhold til leieprisene. Imidlertid forutsetter dette alternativet at en borger har et betydelig beløp for en forskuddsbetaling på et boliglån. Og i dette tilfellet vil det sannsynligvis være mer lønnsomt å utstede det som et depositum, for å motta renter, som igjen betaler for den leide leiligheten. Noen banker tilbyr nå å foreta et innskudd på 20 % per år eller mer. Dette skyldes ifølge analytikere en økning i refinansieringsrenten til sentralbanken, som steg til 17 % i desember. Hvis vi tar scenariet diskutert ovenfor som grunnlag, vil innskuddet fra et investeringssynspunkt se mer lønnsomt ut enn å investere i en leilighet - det er usannsynlig at det i dette tilfellet vil stige i pris med 20% per år, og deretter med samme beløp, mens i tilfellet med innskudd påløper renter av banken i progresjon.

Det andre scenariet antar at eiendomsprisene fortsatt vil stige. Dette vilprimært på grunn av inflasjon. Det forventes for eksempel at ved å summere opp resultatene av økonomisk utvikling i 2014 vil tilsvarende tall overstige 11 %. Selv om etterspørselen i eiendomsmarkedet ikke er tilstrekkelig dynamisk, mener eksperter at en økning i boligprisene generelt sett kan forventes i forhold til inflasjonen. Er det verdt å ta opp et boliglån nå, gitt dette scenariet?

Mest sannsynlig vil retningslinjene for en potensiell kjøper i dette tilfellet være omtrent de samme som for det første alternativet. Det vil si at du kan ta opp lån til en leilighet, hvis boligen for øyeblikket leies ut, og rentebetalingene vil være de samme eller ikke mye mer enn husleien. Eller sett inn for beløpet som samles inn for førstegangsbetalingen, motta renter og betale husleie på grunn av dette.

Det tredje scenarioet innebærer en nedgang i boligprisene. Dette vil i sin tur skyldes en mulig ubalanse mellom tilbud og etterspørsel i markedet, som kan være drevet av det faktum at Russland de siste årene har introdusert et betydelig lager av nye bygninger. Selv om en betydelig del av leilighetene som bygges innenfor rammen av slike prosjekter deles, vil en betydelig andel av dem i ettertid selges til markedspriser eller for eksempel videreselges. Dette kan skape noe noen økonomer mener er et overtilbud i boligmarkedet.

Sannsynligvis hvis dette scenariet følges, gir det ikke engang mening å lure på omBør jeg ta opp boliglån nå? Dette vil selvfølgelig ikke være det beste alternativet. Hvis vi snakker om å finne lønnsomme investeringer, kan du ta hensyn til innskudd. Hvis det er behov for bolig, er det bedre å leie det inntil videre, spesielt siden de tilsvarende prisene som regel reduseres etter salgssegmentet.

Faktorer henger sammen

Selvfølgelig avhenger hvert av scenariene i eiendomsmarkedet i stor grad av situasjonen i banksektoren og av innbyggernes solvensnivå. Derfor kan vi si at krisefaktorene diskutert ovenfor direkte påvirker boligmarkedet, så vel som alle andre. Samtidig mener eksperter fortsatt at objektive markedsmekanismer - tilbud og etterspørsel - i begrenset grad dannes under påvirkning av de ovennevnte faktorene. Kriterier som gjenspeiler russernes reelle behov for visse typer boliger er svært viktige, med tanke på virkningen av migrasjonsprosesser, endringer i leilighetskonstruksjonsteknologier osv.

USD valutakursfaktor

Noen eksperter anser det samtidig som akseptabelt å skille ut det fjerde scenarioet, som innebærer en betydelig økning i eiendomsprisene på grunn av virkningen av en unik, på en måte, faktor. Som du vet ble dollarkursen mot rubelen nesten doblet i 2014. Imidlertid har de fleste valutaene til andre utviklingsland, inkludert CIS-statene, ikke f alt i pris så mye mot den amerikanske. Som et resultat er gjennomsnittslønnen i dollar i Russland og for eksempel iKasakhstan har praktisk t alt flatet ut, eller til og med kanskje blitt dårligere enn den som er installert i nabolandet. Som et resultat har leiligheter i den russiske føderasjonen, i form av for eksempel kasakhisk tenge, blitt merkbart billigere i en rekke segmenter enn naboene. Innbyggere i Kasakhstan kommer etter hvert til Russland og kjøper bolig her. Denne trenden, som noen økonomer antyder, kan fortsette, og også intensivere på grunn av lignende aktivitet til innbyggere i andre naboland - Hviterussland, Aserbajdsjan, de b altiske statene og muligens Kina. Dette kan til en viss grad varme opp etterspørselen etter eiendom og få prisene til å stige i dynamikk som overstiger inflasjonen.

Kanskje en person bør studere, når han bestemmer seg for å ta opp et boliglån, ekspertenes meninger angående det fjerde scenarioet, men bare hvis han bor i en grenseby. Det vil si at dette alternativet kan klassifiseres som lokalisert.

Konklusjoner

Dermed har vi identifisert hovedfaktorene som bestemmer krisetrendene i eiendomsmarkedet, og vurdert hovedscenarioene, hvis studie vil tillate oss å avgjøre om det er verdt å ta et boliglån i en leilighet i den nåværende markedssituasjonen.

La oss prøve å oppsummere. Så det er en krise i bankutlånsmarkedet. Banker vil etter all sannsynlighet ikke kunne utstede lån med den dynamikken de gjorde i tidligere år, og på samme rentevilkår. Låntakere vil på sin side ikke alltid ha en objektiv mulighet til å betale boliglånet. Resultatet er en nedgang i etterspørselen. Årsaken til bankkrisen er den politiske situasjonen. Derfor,bestemmer vi oss for om vi skal ta opp boliglån nå, når det er EU og USAs sanksjoner mot Russland, sier vi nok nei. Vi må vente til situasjonen i bankene stabiliserer seg, de vil finne nye kilder til lån for å betale ned sine eksisterende forpliktelser, eller regjeringen vil hjelpe dem med dette.

Den andre faktoren som kan påvirke beslutningen om å ta opp boliglån akkurat nå, er situasjonen på det russiske eiendomsmarkedet. Økonomer identifiserer tre grunnleggende scenarier. Dette er stabilisering av prisene, deres svake økning, i forhold til inflasjon, eller en nedgang. Eller, hvis en person bor i en grenseby, øker prisene på leiligheter noe.

Bør jeg ta opp boliglån? Fordeler og ulemper med denne beslutningen i forhold til dagens markedssituasjon er ganske åpenbare. Blant de positive aspektene er muligheten til å investere lønnsomt dersom etterspørselen vokser i nær fremtid. Økonomer, selv om de anerkjenner den betydelige dybden av den nåværende krisen, tror at situasjonen vil forbedre seg i overskuelig fremtid - på grunn av en mulig avkastning i oljeprisen, importsubstitusjon og diversifisering av landets økonomi. Dessuten vil investering i eiendom i det minste sikre sikkerheten til pengeinvesteringer i forhold til inflasjon. Blant de negative sidene av beslutningen om å kjøpe et hjem - sannsynligheten for fallende priser eller fravær av deres vekst er ganske høy. Verken det ene eller det andre vil ikke være lønnsomt for kjøperen av leiligheten. Også, mest sannsynlig, på dette stadiet, vil bankene ikke være i stand til å tilby låntakeren komfortable forhold forprosent.