Boliglån i Tyskland: valg av eiendom, vilkår for å få boliglån, nødvendige dokumenter, inngåelse av avtale med bank, boliglånsrente, vederlagsvilkår og nedbetalingsregler

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Mange tenker på å kjøpe bolig i utlandet. Noen vil kanskje mene at dette er urealistisk, fordi prisene på leiligheter og hus i utlandet er for høye, etter vår standard. Det er en vrangforestilling! Ta for eksempel et boliglån i Tyskland. Dette landet har en av de laveste rentene i hele Europa.

Siden temaet er interessant, bør du vurdere det mer detaljert, samt studere i detalj prosessen med å søke om boliglån.

Om eiendomsmarkedet

Før vi snakker om boliglån i Tyskland, må det bemerkes at etterspørselen etter boliger i dette landet overstiger tilbudet. Det er svært vanskelig å finne nybygg i ferdige eiendommer. Men det er mange tilbud om å kjøpe leilighet i bygninger som akkurat begynner å bygges.

Hva med priser? Det er både høye og lave. En ting kan siesAkkurat: prisene stiger i retning fra øst til vest. Den dyreste boligen i hovedstaden i Bayern - München. Der koster 1 m2 fra 4000 euro. Mye billigere i Berlin - 2500 euro.

I alle fall, selv om en person ønsker en ett-roms leilighet eller studio, vil det kreves et solid beløp på rundt 150-200 tusen euro. Heldigvis tilbyr tyske banker boliglån til både egne borgere og innbyggere i andre land. Du kan ta både hele beløpet for kjøpet, og flere transjer hvis du planlegger å kjøpe uferdig bolig.

Og nå det viktigste. Hva er boliglånsrenten i Tyskland? For tyskere varierer det fra 0,8 til 2%. Og for utlendinger varierer det fra 3 til 5%.

Kjøpe en bolig for å leie ut

Mange tar opp boliglån for nettopp dette formålet. Du kan forstå hvorfor. Etter å ha kjøpt en leilighet i München eller Berlin, kan en person regne med en avkastning på rundt 4% per år. Leieboliger i Wuppertal vil gi 8%, i Gelsenkirchen - nesten 10%. Høy avkastning kan være i Dortmund, Duisburg, Essen.

Det er verdt å gi et eksempel. La oss si at en person kjøpte et hus for 8 leiligheter i Dortmund, og ga 620 000 USD for det. En leilighet vil gi ham rundt 6500 euro i året. Og alt sammen - rundt 52 000 USD. Dermed blir lønnsomheten 8 %. Det vil si at boliglånet ikke bare vil betale seg, men også gi fortjeneste.

Funksjoner av vilkår

Hvis du ønsker å ta en leilighet i Tyskland på boliglån, er det bedre å se på alternativer som koster mer enn 100 000 euro. Med dagens valutakurs er dette littmer enn 8 000 000 rubler. For disse pengene vil en person ikke motta en boks, men en romslig leilighet med dekorasjon.

Hvorfor er det bedre å se på dyre alternativer? Fordi bankene er mer villige til å ta imot slike utenlandske kunder.

Hvis vi snakker om forholdene, så har de funksjoner individuelt for hver person. Ved utarbeidelse av en kontrakt tas det hensyn til mange faktorer, inkludert:

• Beløp på forskuddsbetaling.
• Solvens.
• Kredittlogg.
• Eiendommens plassering og tilstand.

Det første boliglånet er vanskeligere å få enn det andre eller tredje, som ikke alle planlegger å ta. Når du søker om et debutlån til bolig, må du kanskje sette inn 40-50 % av den totale verdien av eiendommen.

Dette er både et pluss og et minus. På den ene siden vil det være mindre gjeld, og derfor vil de kunne betale ned raskere. Men på den annen side kan ikke alle spare opp og gi bort 4-5 millioner rubler på en gang.

Men mange banker er enige om å øke beløpet samtidig som de senker renten. Forresten, hvis en borger senere bestemmer seg for å utstede et andre boliglån, vil han, i fravær av problemer med den første, ikke en gang trenge å gi et bidrag. Eller det vil ikke være mer enn 20 % av boligkostnadene.

Kundekrav

Hvis du planlegger å få et boliglån i Tyskland, må du vite hva som kreves for dette. Kunder må:

• Må ha en konto åpnet i en tysk bank i minst 2 år. Det er viktig at det ikke er tomt. På hammidler må mottas regelmessig.
• Må være mellom 21 og 65 år.
• Du må ha bevis på inntekt i Tyskland. Ansatte må presentere et utdrag for de siste 6 månedene, og gründere - i 2 år. Men det handler ikke bare om jobb. Aktiviteten til utleier er også en inntektskilde.
• Du må fremlegge bevis på tilstedeværelse eller fravær av lån eller underholdsbidrag. I følge tysk lov skal en person ikke bruke mer enn 35 % av månedlig inntekt på tilbakebetaling av boliglån.

Nødvendige dokumenter

For å søke om boliglån i Tyskland, må du komme til banken med en pakke med dokumenter, som inkluderer:

• Origin alt pass og kopi.
• Spørreskjema med personopplysninger.
• Et utenlandsk pass og dets kopi.
• Bekreftelse av inntekt: for en enkeltperson - en personlig skatteattest. For en gründer - rapporteringen av selskapet hans.
• Dokumenter for eiendommen som oppdragsgiver ønsker å kjøpe: beskrivelse av objektet, dets fotografier, boligkontrakt og utdrag fra grunnboken (må gjøres for maks. 6 uker siden).
• Resultater av verdivurdering av boliger.
• En leieavtale er nødvendig hvis eiendommen leies ut.
• Bekreftelse på tilgjengeligheten av beløpet som kreves for forskuddsbetalingen.

Pass på å oversette alle dokumenter til tysk og bekrefte dem med en notarius publicus.

Hva er en undersøkelse?

Dette er faktisk en analog av skjemaet, som vanligvis fylles utrussiske banker. Søkerens personopplysningsskjema er et dokument som inneholder kort informasjon om en person som planlegger å ta et lån.

Den skal inneholde informasjon om hans eiendom, månedlige inntekter og utgifter, som inkluderer andre lån, husleie, underholdsbidrag, verktøy og forsikringer. Jo færre økonomiske problemer en klient har, jo klarere er kreditthistorikken, desto større er sannsynligheten for at han vil bli godkjent for et boliglån i Tyskland.

Om priser og betalinger

Nylig har tyske banker lånt ut til fast rente. Dette er praktisk, siden det vil forbli uendret til slutten av låneperioden - det vil ikke bli påvirket av valutakursen på noen måte.

De betaler ned på boliglånet i Tyskland med månedlige annuitetsbetalinger: hver 30. dag må kunden sette inn samme beløp på kontoen. Det inkluderer både boliglånsrenter i Tyskland og beløpet på hovedlånet.

De sier at det er realistisk å individuelt avtale muligheten for tidlig tilbakebetaling av lånet. Men dette er ikke særlig praktisk for banken, og derfor vil kursen være høyere.

Og dersom det ikke ble gitt mulighet for tidlig tilbakebetaling, så må personen også betale bot. Du må umiddelbart tenke på det og ta et lån med muligheten til å tilbakebetale hovedgjelden på en akselerert måte. Praktisk løsning: på 1 år kan du tilbakebetale ca. 10 % av lånet.

Eksempel

Så, la oss si at en person bestemmer seg for å ta opp et boliglån i Tyskland for å kjøpe et studio på 39 m2 i sentrum av München2 med renovering i europeisk stil. Prisen er 290 000 euro. Dette er omtrent 23 000 000rubler.

Den første betalingen vil være 9 200 000 rubler. Selvfølgelig vil en person trenge 13 800 000 lån, som er 171 735 euro. Den tyske banken vil gi et slikt beløp, fordi deres minimum er 50 000 USD. e.

Boliglån i Tyskland kan utstedes for en periode på 5 til 40 år. Men som regel tar alle 10. La oss si at for en klient setter de en rente på 4%. Her er hva som skjer i dette tilfellet i rubler:

• Månedlig avdrag: 46 016.
• Beløp for ett år: 552 000.
• Alle betalinger etter slutten av kredittperioden: 19 322 000.
• Overbetaling for alle 10 år: 5 520 000.

Det er viktig å merke seg at inntil en person betaler ned gjeld til boliglånsrenten i Tyskland, vil bolig være bankens eiendom.

Utgifter

Deres eksistens må også huskes. Når vi snakker om boliglånsrenter i Tyskland, er det nødvendig å fortelle om kostnadene. Det er mange tilleggskostnader ved kjøp av bolig, blant dem:

• Eiendomsskatt. Prisen varierer avhengig av beliggenheten til eiendommen. Den varierer vanligvis fra 3,5 % til 6 %.
• Betaling for tjeneste med omregistrering av bolig til ny eier. Dette vil utgjøre 0,5–1 % av det totale transaksjonsbeløpet.
• Notargebyr (1,5-3%).
• Provisjon til mellommenn (3-6 %). Uten meglere og eiendomsmeglere blir transaksjoner i Tyskland ikke avsluttet. Spesielt med utlendinger. I tillegg gjør de hovedjobben og gjør livet mye enklere for kunden.
• Betaling for tjenesten med å inkludere ny eier i matrikkelen (0,5%).
• Kommisjon belastet for å få et boliglån i Tyskland for russere og andre utlendinger (1%).
• Betaling for taksering av eiendommen som skal deponeres som sikkerhet (omtrent $1500).
• Revisjon av eiendom (0,5-1,5%).
• Utstedelse av sertifikater og kontoutskrifter, vedlikehold av en bankkonto (opptil 150 USD årlig).

Tot alt, hvis en person planlegger å kjøpe et hus for 100 000 c.u. Det vil si at han må ha ytterligere 10-15 tusen euro til merutgifter. Kanskje kostnadene vil vise seg å være mindre, men det er bedre å spille det trygt.

Hvor skal jeg begynne?

Mye har blitt sagt ovenfor om kravene, betingelsene og hvilke renter som gjelder for boliglån i Tyskland. Vi må også snakke om det første trinnet.

Ikke begrens deg til to eller tre banker. Det anbefales sterkt å besøke 10-15 organisasjoner for fremtidige besparelser. Jo mer banktjenester tilbyr en person studier, jo høyere er sannsynligheten for å finne det mest lønnsomme alternativet.

I tillegg kan klienten ved kommunikasjon med representanter for andre institusjoner ta forbehold om at han tidligere ble tilbudt en lavere sats. Mange banker som ikke ønsker å miste en potensiell låntaker, begynner å bli interessert i ytterligere bonuser.

Du må også vite at den laveste prisen tilbys dersom boligen oppfyller følgende krav:

• Garantien er 100 år.
• Det ligger på et sted med god økologi, logistikk, og nær sentrum.
• Det kan tastil leie.

Hvordan søker jeg etter eiendom? For dette er det eiendomsfirmaer, spesialiserte nettressurser, samt meglere og private annonser.

Hvordan åpner jeg en konto?

Det er allerede bemerket at betaling for eiendom kun kan gjøres gjennom bank. Og her er det nødvendig å avklare en nyanse. Faktum er at gjennom den russiske "Sberbank" kan dette også gjøres! Det er derfor det er en kontantløs betaling.

Men du må fortsatt åpne en konto i en tysk bank. Selvfølgelig må du være personlig tilstede for dette. Den såk alte "postlegitimasjonen" er bare tilgjengelig for tyske statsborgere.

Fra dokumentene trenger du originaler og kopier av pass (sivile og utenlandske), utfylte skjemaer og registrering. Noen banker ber deg presentere en referanseanbefaling. I Tyskland foretrekker de å bare handle med ren kapital.

Kontoen vil bli åpnet i euro, etter det vil kontrakten bli signert. Penger kan settes inn samme dag.

Kontraktinngåelse

Denne nyansen er også verdt å vurdere når man snakker om hva slags boliglån i Tyskland. Når klienten og banken er enige om alle betingelsene, kommer tidspunktet for inngåelse av en avtale, som er grunnlaget for utstedelse av lån i fremtiden.

Det juridiske grunnlaget i denne saken er den tyske sivilloven, samt loven om boliglånsbanker (henholdsvis paragraf 601-610 og 14-16, 19).

Kontrakten inneholder følgende informasjon:

• Lånebeløp: beløp + renter + kostnader.
• Boliglånsbetingelser.
• Informasjon om nødvendige betalinger (deres størrelse, dato for påbegynt av tilbakebetaling av lån, beregning av renter osv.).
• Metoder for å betale ned gjeld.
• Informasjon om låntakeren.
• Betingelser under hvilke kontrakten kan sies opp.

Generelt er det ikke noe komplisert. Ja, å få et boliglån i Tyskland er en litt mer komplisert og tidkrevende prosess, men dette er forståelig, fordi en utlending kjøper eiendom. Men ellers er alt det samme som i Russland.

Kompetent å velge bank og bolig kan du til og med spare mye. Tross alt er Tyskland i TOP-3 europeiske land som gir de laveste boliglånsrentene. Og disse 3–5 % er veldig små sammenlignet med de 10–12 % som tilbys i Russland.

Timing

Hvor lang tid tar det å få et boliglån i Tyskland? Det tar vanligvis 1 måned, men noen ganger tar det lengre tid.

I første omgang utarbeides dokumenter, og dette tar omtrent to uker. Parallelt anbefales det å sette seg inn i tilbudsmarkedet. Så - besøk bankene, søk. Det tar 2–4 dager eller mer.

Hvor lang tid tar det å få en beslutning om boliglån? Inntil maksim alt fire uker etter intervjuet med bankansvarlig. Når en person får godkjenning, vil han bare måtte velge det mest fordelaktige tilbudet, åpne en konto og gjøre et innskudd. Etter det kan du kjøpe eiendom.