Kjøpe næringseiendom: funksjoner, prosedyrer og anbefalinger

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Å kjøpe næringseiendom krever en ekstremt ansvarlig tilnærming. Bare én feil eller feil kan føre til alvorlige negative konsekvenser. Uavhengig av transaksjonens kompleksitet, krever kjøp av kommersiell eiendom i Moskva spesiell forsiktighet og streng overholdelse av visse regler og en handlingsalgoritme.

Hvordan kjøpe et kontor?

Den mest lønnsomme metoden for å investere i næringseiendom i landet vårt i dag er anskaffelse av objekter i hovedstaden og den nærliggende regionen. Eiendomseieren vinner. Han kan få en stabil fortjeneste ved levering av objektet under leieavtalen. I tillegg kan du på markedet i dag finne et stort antall vellykkede selskaper som er villige til å kjøpe kontorlokaler. De er hovedsakelig interessert i yrkeseiendommer som egner seg for kommersiell virksomhet.

Å finne den rette kontorplassen kan ta lang tid. Men hvis du endelig har funnet et passende objekt, dukker det opp nye spørsmål. Hvordan gjennomføres detkjøpe næringseiendom? Hvordan lage en kontrakt? Hvilke funksjoner bør tas i betraktning når du gjør en avtale? Dette og mye mer vil bli diskutert i denne artikkelen.

Juridiske ting: Eierskap

Heldigvis er dagene med fiendtlige maktovertakelser og andre scenarier med ulovlige handlinger for lengst forbi. Men her er menneskene som spesialiserte seg på slike aktiviteter, som jobber den dag i dag. Ofte er de med på å løse ulike problemer. I perioder med økonomisk krise er risikoen for svindel høyere enn noen gang, så bedriftseiere bør være forsiktige og årvåkne.

Hvordan er kjøp av næringseiendom? Fallgruvene du kan forvente når du gjør en avtale er svært forskjellige. Du bør være spesielt forsiktig hvis du vet at selgeren av eiendommen er i en vanskelig økonomisk situasjon. I moderne rettspraksis er det mange eksempler på hvordan den opprinnelige eieren av lokalene, ved å utarbeide en kontrakt om kjøp av næringseiendom, etterlot smutthull som gjorde det mulig å beholde eierskapet. Slike uærlige selgere, etter å ha løst økonomiske problemer gjennom transaksjonen, kunne kreve tilbakelevering av objektet.

Dermed kan vi konkludere med at kjøp og salg av næringseiendom vil lykkes bare hvis transaksjonen er formalisert lovlig. Nøkkelfaktorene i denne saken er riktigheten og riktigheten av utformingen av kontrakten. Bare i dette tilfellet vil du være i stand til å beskytte deg mot risikoen forbundet med tap av eiendom ogfremleggelse av ubegrunnede økonomiske krav fra selger. Det er derfor, for de fleste kjøpere, det viktigste aspektet er anskaffelse av et lovlig rent lok alt.

Å kjøpe næringseiendom for en individuell gründer (enkeltgründer) har mange risikoer som kan føre til langvarige rettssaker. Som et resultat kan du ikke bare kaste bort tid og energi, men også miste lokalene dine.

Hovedkjøperrisiko

Kjøp av næringseiendom kan medføre følgende risikoer:

• selgeren eier ikke objektet;
• rettighetene til lokalene kan utfordres av tredjeparter;
• eiendomsrettigheter kan være feil;
• objektvisning;
• kjøp av et objekt kan være ledsaget av en rekke tilleggskostnader;
• opptreden av tredjeparter som krever tilbakebetaling av gjeld eller erstatning for tap knyttet til bruken av objektet.

Dermed, hvis du ikke tar behørig hensyn til transaksjonen, kan et slikt oppkjøp føre til alvorlige økonomiske konsekvenser. Dette gjelder spesielt når et lån tas for å kjøpe næringseiendom. Faktum er at store banker ansetter spesialutdannede spesialister som har som oppgave å handle i organisasjonens interesse. Mangelen på en grundig sjekk av salgs- og kjøpstransaksjonen, manglende overholdelse av grunnleggende sikkerhetsregler og fravær av større juridiske dokumenter kanføre til en raider-beslagleggelse av den ervervede eiendommen.

Avtalebehandling

Utvikling av dokumentasjon i tilfelle når kjøp av næringseiendom av privatperson foretas på grunnlag av standardskjemaer. De tar kanskje ikke hensyn til alle funksjonene til et bestemt rom. De fleste kontrakter er utarbeidet med standardvilkår og generelle fraser. I tillegg kan det hende at kjøperen ikke tenker gjennom de sannsynlige scenariene og planen for transaksjonen godt nok. Som et resultat kan kjøp av næringseiendom føre til vanskeligheter med å få eierskap eller rettssaker på noen av punktene beskrevet i kontrakten.

Hvordan sjekker jeg renheten til transaksjonen?

Dette spørsmålet er av interesse for mange eiendomskjøpere i dag. Hvis du ikke foretar en grundig sjekk, er det en mulighet for at tredjeparter vil gjøre krav på eiendommen. For kjøperen vil dette bare føre til negative konsekvenser: han må bevise sine rettigheter i retten, noe som krever ekstra kostnader. I tillegg, dersom det ble tatt lån for å kjøpe næringseiendom, er det større problemer med kravene til tilbakebetaling av bankgjeld.

Juridisk status for kommersielle lokaler

Ved manglende overholdelse av prosedyren for registrering av en kjøps- og salgstransaksjon kan det oppstå ulike konflikter med statlige organer som utøver kontroll. Med utilstrekkelig nøye studie av alle detaljene i transaksjonen, er det sannsynlig atkjøperen blir rett og slett lurt. I dette tilfellet kan du miste ikke bare eiendommen, men også pengene.

For å redusere sannsynligheten for negative konsekvenser til null, må du sjekke både selve objektet og selgeren nøye. Prøv å beskrive så nøyaktig som mulig alle vilkårene i kontrakten, sørg for å ta hensyn til transaksjonsøyeblikket og perioden umiddelbart etter den. Det er bedre å analysere alle mulige konsekvenser på forhånd og bestemme den foretrukne atferdsstrategien.

Med utilstrekkelig forberedelse for transaksjonen kan grunnlaget være skjørt fra et juridisk synspunkt. I dette tilfellet er sannsynligheten for feil stor. Så hvis du har bestemt deg for å kjøpe en kommersiell eiendom, bør kvalifisert juridisk støtte være din høyeste prioritet.

Skjulte risikoer

Ved kjøp av næringseiendom kan det hende at kjøper ikke har nødvendig informasjon om objektets tekniske egenskaper. Selgere prøver å ikke fokusere på negative punkter. Som et resultat av dette kan kjøperen, etter gjennomføringen av transaksjonen, møte behovet for betydelige økonomiske kostnader som kreves for å bringe eiendommen i forsvarlig stand. For eksempel ved kjøp av lokaler i et nybygg kan kjøper finne noen mangler som ikke ble identifisert som følge av den første befaringen. Noen ganger er det til og med tilfeller av inkonsekvens mellom arealet og utformingen av lokalene som selges og parametrene spesifisert i den offisielle tekniske dokumentasjonen.

Ekspertise

For å bestemme alle parametrene og egenskapene til objektet, er det nødvendig å gjennomføre en teknisk undersøkelse. Med sakkyndig kommisjonens uttalelse i hånden kan du stille velbegrunnede krav til utbygger med anmodning om å rette visse mangler. I tilfelle utbygger nekter å eliminere feilene som ble gjort under byggingen, kan kjøper gå til retten og forsvare sine rettigheter der.

Ved kjøp av næringseiendom i eldre bygg bør slitasje være hovedfokus. Tross alt kan feil som virker ubetydelige ved første øyekast føre til global ødeleggelse. For å bestemme den tekniske tilstanden til objektet, er det nødvendig å utføre en grundig inspeksjon av strukturen. Utbyggere og eiendomsmeglere er interessert i å selge eiendommen så snart som mulig. Det er usannsynlig at de vil informere kjøperen om alle egenskapene til lokalene. Dette er forståelig, for hvis han finner ut om alle manglene, vil han ønske å redusere transaksjonsbeløpet.

For ikke å bli et offer for en uærlig selger, er det viktig ikke bare å være spesielt oppmerksom på åpenbare mangler, men også å fokusere på selv de minste mangler. Du kan kreve fra selgeren enten å redusere kostnadene for objektet, eller å eliminere alle manglene gratis innen en forhåndsbestemt tidsramme. Dersom det avdekkes vesentlige brudd på kvaliteten på næringseiendommen, kan kjøper nekte å oppfylle forpliktelsene spesifisert ikontrakt.

Overpriset

Hvordan verdsettes næringseiendom? Et røverkjøp vil kreve en grundig vurdering av eiendommen.

Det er tre hovedtilnærminger:

1. Lønnsomt: gradvis tilbakebetaling av pengene brukt over en viss tidsperiode.
2. Komparativ: Eiendommen sammenlignes med lignende eiendommer for salg.
3. Kostnad: beregner det omtrentlige beløpet for utgifter som må brukes på å ikke anskaffe et lignende objekt.

Denne vurderingen er analytisk.

Hvordan estimerer man verdien av et objekt riktig?

Evalueringsprosedyren kan utføres av en uavhengig ekspert, en eiendomsmegler eller selgeren selv. Når eiendomstransaksjoner gjennomføres av juridiske personer, kreves det at en uavhengig takstmann involveres. Etter arbeidet som er utført, gir spesialisten en detaljert rapport, som vil være et offisielt dokument.

Eiendomsmegler etter eiendomstakst utsteder ikke noe dokument. Det bør også tas i betraktning at flertallet av eiendomsmeglere som jobber i vårt land i dag ikke er i stand til å yte en tjeneste av så høy kvalitet. Vurderingen vil bare være tilstrekkelig hvis du samarbeider med en kompetent og kvalifisert spesialist.

Du kan også foreta en vurdering av eiendommen på egenhånd. For å gjøre dette er det nok å forstå markedsindikatorene litt og analysere andre tilbud. Her er hovedsakenforeta et estimat basert på mange forskjellige kilder for kjøp og salg av objekter.

Hovedfaktorer som påvirker kostnadene

En viktig parameter er plasseringen av eiendommen. Områdets prestisje har stor innflytelse på kostnadene for lokalene. Praktisk infrastruktur og transporttilgjengelighet er også viktig. Jo mer nøyaktig du bestemmer verdien av objektet, jo mer vellykket vil transaksjonen være.

Hvis du skal kjøpe næringseiendom, sørg for å lese alle nyansene før du gjør en avtale for ikke å komme i en ubehagelig situasjon og ikke tape pengene dine.