Nybygg eller "sekundær": hva er bedre å kjøpe?

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Et av hovedspørsmålene mange boligkjøpere har, er valget mellom et nybygg og et «sekundærbygg». Valget er alvorlig komplisert hvis prisene på begge typer leiligheter ikke skiller seg mye. Hvert alternativ har sine fordeler og ulemper, så kjøp av bolig bør behandles veldig ansvarlig. Dette er tross alt en leilighet, og noen av dem kan koste hundretusenvis av dollar.

Nybygg eller "sekundær" - hva er bedre?

Primærbolig er en leilighet som ikke tidligere var registrert på noen. Faktisk prøver de ofte å selge leiligheter som ikke en gang er bygget som primærboliger.

Merk at salg av leiligheter i hus som nettopp bygges eller planlegges for utbygging er regulert av lov nr. 214-FZ. Denne loven forplikter utvikleren til å bygge et hus og sette det i drift, og overføre programdeltakerne (kjøperne) leilighetene (objektene) som er fastsatt i kontraktenkonstruksjon).

Etter at huset er satt i drift, signeres akseptbeviset for objektet. Samtidig vil kjøpere måtte tinglyse eierskapet til leiligheten i nybygget. Etter at sertifikatet for statlig registrering er mottatt, vil statusen til boligen automatisk endres fra primær til sekundær.

Hva er en "second hand"?

Forhandlerbolig er en leilighet som tilhører noen, det vil si at den tilhører en enkeltperson eller juridisk person. I dette tilfellet kan leiligheten være privat, kommunal eller statlig. Men det er fortsatt et andre hjem. Derfor regnes selv nye leiligheter som ble bygget for seks måneder eller et år siden allerede som sekundærboliger, selv om de faktisk er nye. Derfor er det i utgangspunktet umulig å si hva som er bedre - en ny bygning eller en "sekundær", fordi begge leilighetene kan være nye.

Når det gjelder kommunale leiligheter, kan folk bo der gjennom en sosial arbeidsavtale. De har ikke statsregistreringsbevis, men boligen der de bor regnes fortsatt som sekundær, siden de fortsatt har en eier - kommunen.

Kriterier for å sammenligne begge typer leiligheter

Det er umulig å fastslå nøyaktig hva som er bedre å kjøpe - et "sekundær" eller et nybygg, fordi det ikke er noen åpenbare fordeler for primærbolig fremfor sekundærboliger. Alt vil avhenge av situasjonen og forholdene. Hvis du vil ta det riktige valget og til slutt bestemme selv hva som er mer lønnsomt - en "sekundær" eller en ny bygning, såvurder følgende kriterier:

1. Kostnad. Hvis vi snakker om "primær", så er det et mønster: kostnaden per kvadratmeter bolig avhenger av byggetrinnet til anlegget. På det tidligste stadiet vil kostnaden per kvadratmeter være lav, og dette er hovedfordelen med primærbolig. Prisen på "second hand" er alltid høyere, og det er ingen måte å få ned denne faste prisen.
2. Timing. Når du kjøper sekundær bolig, kan du flytte inn i den umiddelbart etter at transaksjonen er fullført. Men med "primæren" er det ikke mulig. Hvis kjøperen inngår en avtale og kjøper et hjem på stadiet med å grave en grunngrop, må du vente ytterligere to år. Hvis du inngår en avtale på ferdigstillelsesstadiet, vil kvadratmeterprisen være høyere, men du må bare vente i tre til fire måneder.
3. Investeringer. Ved kjøp av bolig i nybygg tilbys det kjøper for en grov finish. Det betyr at du må investere mye penger i reparasjoner, innkjøp av byggematerialer, innkjøp av utstyr og møbler. Ved kjøp av leilighet på sekundærboligmarkedet kan du ofte finne renoverte leiligheter. Og selv om reparasjoner oftest er billige eller gamle, er en slik leilighet ganske levelig. Så spørsmålet om ytterligere investeringer er relevant ved valg av bolig.
4. Sortiment. Det sekundære boligmarkedet er mye bredere, og det er flere tilbud her. Vanligvis blir de mest vellykkede leilighetene i nye bygninger kjøpt opp på utgravningsstadiet. Ved slutten av utviklingen gjenstår de mest ugunstige alternativene for salg.
5. Registrering. Det er umulig å registrere seg i et nytt bygg, for for å få oppholdstillatelse må du enten hatinglysingsattest, eller ha en slektning som allerede er registrert i offentlig bolig.
6. Mulig inntekt. Det er allerede skrevet ovenfor at kvadratmeterprisen vokser i direkte forhold til byggetrinnet. Derfor, når du investerer i utgravingsstadiet, kan eieren av fremtidige boliger tjene opp til 30% per år. Dette er tilfellet dersom byggingen går uten forsinkelser. Kostnaden for sekundærbolig kan ikke garanteres å vokse, men den endres på grunn av markedsfaktorer. Du kan imidlertid tjene penger på en sekundær leilighet ved å leie den ut. Det er vanskelig å beregne hvor mye overskudd i dette tilfellet. Alt avhenger av kostnadene, arealet og mange andre faktorer.
7. Boliglån. «Sekundær» eller nybygg kan tas i boliglån. Men ved boliglån til en leilighet i et nybygg er det mange ulike vanskeligheter. Bankene prøver å ikke gi lån til kjøp av leiligheter som ennå ikke er ferdigstilt, da det er en risiko for at de aldri blir ferdigstilt i det hele tatt. En eller flere banker kan maksim alt utstede et slikt lån, og vilkårene for dette kan være ugunstige. Vanligvis er satsen for primærboliger 2–3 % høyere sammenlignet med satsen for sekundærboliger.
8. Juridisk renhet. Ved kjøp av ny bolig kan du være 100 % sikker på at det er rent juridisk sett. Ingen har bodd i den før, og kjøperen her er den nye eieren. Leiligheter på annenhåndsmarkedet hadde eiere, noen ganger flere. Og ofte er det ikke kjent hva slags mennesker de var og hva de gjorde i leiligheten.

Dessuten er det i nye bygg alltid friske kommunikasjons- og ingeniørsystemer. I annenhåndsmarkedet kan kommunikasjon være utslitt og kreve utskifting, så i dette tilfellet er dette en fordel til fordel for et nytt bygg. Når du kjøper en "primær" eiendom, er det også svært liten sjanse for at en narkoman eller alkoholiker bor i nærheten.

Risks

Ved kjøp av leilighet i nytt bygg under oppføring er det en risiko for at byggefirmaet går konkurs og byggingen ikke blir fullført. I dette tilfellet kan du ikke ta pengene tilbake. Det er urealistisk å forutse. Praksis viser at byggefirmaer ganske ofte forsinker leveringen av bolig, og kjøpere kan ikke gjøre noe med det. Selvfølgelig prøver regjeringen å redusere denne risikoen ved å vurdere lover om obligatorisk forsikring av utviklere mot konkurs. Men det er fortsatt en risiko, og selv forsinkelsesstraff stopper ikke utbygger fra å utsette fristene. Når du velger mellom en ny bygning eller en "sekundær", må du huske disse risikoene. Men hvis utbyggeren er tillitsfull og har myndighet, er risikoen for å skaffe seg bolig fra ham kraftig redusert.

Det er imidlertid risikoer også i det sekundære boligmarkedet. De er knyttet til gjennomføringen av salgskontrakten. Denne kontrakten kan sies opp i retten etter at kjøperen har bet alt alle pengene. Det er også tilfeller når tredjeparter med lovlig eierskap til fast eiendom dukker opp. I dette tilfellet kan salgskontrakten igjen avsluttes, og transaksjonen vil bli erklært ugyldig. I dette tilfellet vil du tape pengene dine ogforbli hjemløs. Heldigvis kan alle disse risikoene utjevnes ved hjelp av en kompetent advokat, men tjenestene hans kan være dyre.

Fordeler med et nytt bygg

Leiligheter i nye bygg har følgende fordeler:

1. De er laget av moderne materialer. Dette betyr indirekte at de er mer holdbare og pålitelige.
2. De er godt designet og nesten alltid romslige.
3. Layouten er komfortabel og laget i samsvar med moderne standarder.
4. Landingene er rene og store. Det samme gjelder innganger.
5. Alle leilighetene har doble vinduer.
6. Vann- og gassmålere er over alt.
7. Det er fungerende heiser, noen hus har til og med godsheiser.
8. Det er parkering under bakken og i gården.

Prisen på et nytt bygg som hovedfordelen

Alle disse fordelene er små sammenlignet med den viktigste fordelen - kostnaden. Den høyeste populariteten til primære boliger gir prisen. Hvis du kjøper en slik leilighet på gravestadiet, kan en leilighet i et nybygg koste 30 % mindre enn nøyaktig samme leilighet på sekundærboligmarkedet. Det vil si at hvis en betinget god "sekundær" koster 100 tusen rubler (prisen er tatt som et eksempel), vil den samme "primæren" bare koste 70 tusen. Riktignok må hun vente i omtrent ett år, eller til og med to.

Boareal og forbedret sikkerhet

Nok et argument for"primærer" - et stort oppholdsrom. Moderne prosjekter gir beboerne et stort område. For eksempel gir de mest populære nye panelhusene i Russland (P-44T-serien) et minimumsareal for en leilighet som tilsvarer 38 "firkanter". Men i et gammelt panelhus kan arealet av en ettromsleilighet være 30-33 kvadratmeter. Dette var standarden da dette gamle huset ble bygget.

Vet fortsatt ikke hva som er best - "brukt" eller nybygg? Så her er et annet argument for deg: i nye bygg overholdes nye sikkerhetskrav, nye teknologier og materialer brukes. Det er også garanti for noen elementer: tak, ingeniørutstyr, vegger og vinduer. Dersom en leietaker innen fem år støter på problemer som ikke er relatert til feildrift av bolig, kan han kontakte utbygger og kreve å få fjernet mangelen og betale erstatning for den forårsakede skaden.

Juridisk renslighet av bolig

Når du skal velge hvilken leilighet du skal kjøpe – et nybygg eller en «sekundær», må du også huske på at sekundærbolig kan ha en «mørk fortid» i historien. Men nye bygninger er lovlig alltid rene, og du trenger ikke bekymre deg for at det dukker opp en slektning av selgeren med rettighetene til leiligheten din. Den eneste risikoen er forbundet med mulig tap av penger under bygging av boliger på utgravningsstadiet. Men i tilfelle problemer med utvikleren knyttet til implementering av ingeniørnettverk eller dokumentasjon, vil dette ganske enkelt utsette fristen for ferdigstillelse av anlegget. Sannsynligheten for at utbygger går konkurs er liten. Mest sannsynlig vil han være forsikret mot konkurs tot alt. Det er imidlertid generelt triste tilfeller når utbygger av en eller annen grunn fryser objektet, og så får folk som har kjøpt leiligheter i et uferdig bygg ikke dem og kan ikke returnere pengene tilbake.

Infrastruktur og landskapsarbeid

I tillegg, når du kjøper en leilighet i et nytt bygg, er det en sjanse for å komme inn i en del av byen med dårlig utbygd infrastruktur. Vanligvis setter utbygger i første omgang et bolighus i drift, og først år senere dukker det opp butikker, skoler, barnehager og andre gjenstander rundt det. Derfor, når du kjøper slike boliger, må du forstå at du først må reise for dagligvarer. Selv om det bygges et nytt bygg i sentrum, vil kostnadene for en leilighet der bli svært høye.

En annen ulempe er mangelen på fasiliteter. En leilighet i et nytt hus er en betongboks selv uten verktøy. Det er ingenting her, så du må investere penger og krefter i landskapsarbeid.

Fordeler med "sekundær"

Når du skal velge mellom nybygg eller «sekundær», må du også huske ulemper og fordeler med sistnevnte boligtype. La oss starte med proffene:

1. Muligheten til å umiddelbart flytte inn i leiligheten du nettopp har kjøpt.
2. I en slik leilighet vil det være ingeniørkommunikasjon og en slags reparasjon, som allerede lar deg bo her.
3. Stort sortiment. Det sekundære boligmarkedet er enormt, og du kan ofte velge mellom ulike alternativer. Og det er muligfinn en leilighet som ligger nær T-banen og har flott utsikt fra vinduet.

Ulemper med leiligheter på det sekundære boligmarkedet

Selvfølgelig får alle disse fordelene ofte kjøpere til å vurdere det sekundære boligmarkedet. Men når vi snakker om hvilken leilighet som er best - en ny bygning eller en "sekundær", må du definitivt påpeke ulempene:

1. Høy pris per kvadratmeter.
2. En lang historie som kan skjule ubehagelige fakta. For å definitivt kjøpe god bolig uten juridiske problemer i fremtiden, må du investere i en profesjonell advokat som kan sjekke historikken og "rensligheten" til leiligheten.
3. Støttemurer kan ha blitt svake i løpet av livet.
4. Ingeniørkommunikasjon er gammel og kan snart kreve utskifting, eller de kan fungere i et tiår til.

Forfall av huset som en mulig ulempe

Svake vegger og verktøy kan imidlertid være i et hus som ble bygget for 20-25 år siden. Til tross for husets attraktive utseende, kan dets generelle tilstand være dårlig, derfor, når du kjøper et hjem, er det tilrådelig å sjekke ingeniørsystemene og styrken til selve huset. For å gjøre dette må du bruke penger på ekspertvurderinger av spesialister. Noen ganger kan situasjonen vise seg slik at du må bruke halvparten av prisen på leiligheten for å erstatte kommunikasjon og utføre arbeid for å styrke strukturen i huset. Derfor er det verdt å tenke nøye gjennom hvilken leilighet som er bedre å kjøpe - en "sekundær" eller en ny bygning. Det er plusser og minuser både der og der. Det er umulig å generalisere hva som er best. Det er nødvendig å sammenligne spesifikke leiligheter i det gamle huset og det nye bygget.

Betyr anmeldelser?

Det siste kriteriet som vil hjelpe deg å velge et videresalg eller nybygg er tilbakemeldingene fra beboere og kjøpere! For eksempel, hvis en byggmester bygger et nytt hus, sørg for å lese anmeldelser om det. Kjøpere kan snakke negativt om ham, siden han tidligere har forsinket byggeprosessen kraftig. Hvis utvikleren er ny, bør du heller ikke stole spesielt på ham, men har han et upåklagelig rykte og gode anmeldelser, kan han stole på.