Hvordan bestemmes matrikkelverdien til en tomt: formel og beregningsprosedyre

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Å forstå hva matrikkelverdien til en tomt er, er ikke så vanskelig. Dette er prisen som er fastsatt i Statens Eiendomsmatrikkel (GKN). Kostnaden settes på grunnlag av informasjon mottatt som følge av de aktuelle aktivitetene. Matrikkelverdien avhenger hovedsakelig av de individuelle egenskapene til tomten, spesielt av dens beliggenhet, område, formål, kategori, samt markedspris. Lær mer om hvordan matrikkelverdien til en tomt bestemmes fra artikkelen.

Hvorfor gjennomføres en matrikkelverdivurdering

Prosedyren inkluderer en rekke aktiviteter rettet mot å bestemme riktig pris. Dens nødvendighet forklares av følgende grunner:

• Riktig beregning av skatteavgiften for grunnen.
• Fungerer som en målestokk for transaksjoner med eiendomsobjekter (med riktig definisjon av maksimumnær markedsprisen).
• Bekrefter eierskap til et stykke land. Dermed er ikke bare besittelse og bruk, men også disponering av land mulig. Det kan for eksempel selges, pantsettes eller arves.
• Lar deg unngå konflikter og følgelig rettssaker.

lovgivningsmessig rammeverk

Folketelling og matrikkel når det gjelder eiendom håndteres av Rosreestr-spesialister. De viktigste normative handlingene knyttet til emnet som vurderes er:

• Lov "Om matrikkelvirksomhet" nr. 221-FZ.
• Law “On state. tinglysing av fast eiendom” nr. 218-FZ.
• Lov "Om takseringsaktiviteter i Russland" nr. 135-FZ.
• Regjeringsvedtak "Om reglene for gjennomføring av matrikkelverdi" nr. 316.
• Lov "On State Cadastral Valuation" nr. 237-FZ.

Innløsningsverdi og matrikkelverdi: forskjeller

Etter å ha lært hva matrikkelverdien av en tomt er, må du nå forstå konseptet med en innløsningspris. I dette tilfellet snakker vi om en parameter som er bestemt spesifikt for prosessen med å overføre eierskap til et leid område. Forenklet sett betyr innløsning prisen for en eiendom som tidligere tilhørte en annen person.

Slike eiendommer kan tilhøre ikke bare enkeltpersoner, men også staten, så vel som kommunen. Det blir ofte referert til som "verdien av et stykke land til matrikkelverdi". Dette forklares med at verdien er beregnet ut fra matrikkelverdien.

Samtidig skal disse begrepene ikke forveksles, siden utkjøpsprisen er statisk, det vil si uendret, til tross for skiftende eiendomspriser. Fastsettelse av matrikkelverdi på en tomt gjennomgås imidlertid kun én gang i tidsintervallet fra 3 til 5 år etter inventar. I tillegg kan initiativtaker til omvurderingen også være eier av grunnen.

Det billigste er å kjøpe tomt som har vært eid i 25 år, og i tilfelle bygging av kapitalstrukturer på den. Da skal bare 20 % av matrikkelprisen betales for kommunal grunn, og kun 25 % for statlig grunn.

Cadastre register

Det er forstått som en del av Statens eiendomsutvalg, som lagrer informasjon om prisen i henhold til matrikkelen på tomter, innhentet som følge av takseringsvirksomhet. Etter at de er utført, vurderes tomten på nytt (dette kan også utføres etter initiativ fra eieren). Mer nøyaktige opplysninger er også angitt i matrikkelen, hvor hver tomt har sitt eget unike matrikkelnummer. Dette inkluderer også de endrede prisene som tilbys av markedet for øyeblikket, som er satt etter beholdningen.

Fastsetting av pris på kommunal grunn

Estimat kan bestilles av lokale myndigheter (distrikter, byer, tettsteder). Hvordan fastsettes matrikkelverdien til en tomt for en kommune? Karaktergjennomføres på grunnlag av tilgjengelige markedspriser. Samtidig tas det hensyn til data om tildeling av tomter.

Tom som eies av kommunen kan brukes til bygging av privat hus, samt hage- og hagebruk, til garasjer eller til oppføring av bygård. Samtidig blir standardene fastsatt av jordloven, byplanloven og i andre rettsakter tatt i betraktning.

Den offentlige matrikkelverdien av en eiendom på en adresse som eies av en kommune er beregnet som følger:

1. Forberedende stadium. Den består i å samle inn og behandle nødvendig informasjon, nemlig regulatorisk informasjon og data om markedstrender i nær fremtid. I tillegg samles det inn data om bebyggelsen, den økologiske tilstanden, klimainformasjon avklares og det gjennomføres arealklassifisering.
2. Inndeling av territoriet. Innenfor dets grenser er det tildelt en boligsone (for bygging av private bygninger og flerleilighetsbygg); produksjon (for å imøtekomme industribygg, varehus og andre lignende fasiliteter); offentlighet og næringsliv (med helsetjenester, forbrukertjenester, vitenskapelige, kulturelle og andre institusjoner); transport- og ingeniørinfrastruktur (for objekter og kommunikasjon av transport og kommunikasjon); landbruk (med hager, beitemarker, kjøkkenhager og bygninger); rekreasjon (for rekreasjon, skogparker, strender).
3. Formelen for beregning av matrikkelverdien til en tomt er brukt. Ubebygd grunn verdsettes ved hjelp av statisk prisanalyse,som markedet tilbyr, samt kostnadene ved å utvikle tilsvarende områder. Kostnaden per arealenhet for en tomt som er okkupert av strukturer, beregnes ved å bruke kostnadsmetoden for erstatning for infrastruktur.
4. Soneinndeling i henhold til matrikkelverdi.
5. Den siste fasen. På dette stadiet gjennomføres den endelige behandlingen av informasjonen som er innhentet som følge av matrikkelverdien, samt deres innføring i Rosreestr.

Etter at prosedyren er avsluttet, fastsettes matrikkelverdien på grunnen i takstsonen. Den er lik markedsverdien av en enhetsareal av en tildeling som ligger i et territorium med de samme egenskapene.

Fastsette prisen på offentlig grunn

Et trekk ved prosessen med hvordan matrikkelverdien til en tomt bestemmes, i dette tilfellet, er bruken av forskjellige koeffisienter (både senkende og økende). De er avhengige av:

• Plasseringer av tildelinger.
• Markedsprisen hans.
• Utviklingsnivået for kommunikasjonssystemer.
• Transporttilgjengelighet.
• Nivået av egnethet for tiltenkt bruk.
• Tilstedeværelse av bolig- eller ikke-boligstrukturer.

Siden markedsverdien i forskjellige territorier, selv med de samme egenskapene, er forskjellig, er matrikkelprisen også forskjellig. Forskjellen kan imidlertid være betydelig.

Fastsetting av prisen på land i bosetninger

Generelt er prisen fastsatt på samme måte som matrikkelenverdien av grunnen, dersom den tilhører kommunen. Men det er en rekke funksjoner som er iboende i bosetninger.

Så de er veldig oppmerksomme på klargjøringen av grensene til tomtene, samt inndelingen av territoriet i soner i henhold til formålet deres. Målene for evalueringen er:

• Danning av skattegrunnlaget for land som tilhører bosetningen.
• Utarbeidelse av en oppdatert soneordning etter territorium og økonomiske indikatorer.
• Leiegodkjenning.
• Angi prisen som eiendom selges eller leies til langsiktig.
• Samstilling av et mer nøyaktig erstatningsbeløp til personer som land er beslaglagt for kommunale behov.
• En objektiv fastsettelse av de mest lovende utviklingsområdene for ulike utbygginger.

Fastsette prisen på et forstadsområde

For å få objektive data, i dette tilfellet, bør følgende funksjoner tas i betraktning:

• Plassering av tomten på matrikkelplanen (i et avsidesliggende område er estimert billigere enn det samme, men beliggende nær byen med passende infrastruktur).
• Square.
• Kommunikasjon (elektrisitet, gass, rørleggerarbeid, kloakk).
• Lotkategori.
• Økologisk tilstand i territoriet.
• Hvis markedsprisen er kjent, settes matrikkelprisen til samme beløp.

Fastsette prisen på en tomt medskog

Det særegne ved hvordan matrikkelverdien til en tomt med skog beregnes, er at prisen i hvert enkelt tilfelle bestemmes for et bestemt område:

• Innen russiske regioner.
• Innenfor leshoz-sonen.
• Innenfor skogbruksområdene som er okkupert av skog.

Kostnaden for arealer som ligger i skogsonen er beregnet under hensyntagen til kapitalisering av tilsvarende beløp av inntekter fra leie per år bet alt for bruk av arealer til økonomisk aktivitet. Beregningen tar hensyn til parametrene for tømmerhogst.

Beregning og godkjenning

For å beregne prisen riktig i henhold til varelageret, bør du ta hensyn til ulike parametere. Hva påvirker matrikkelverdien til tomt? Den viktigste av dem er korreksjonsfaktorer. Bruken av dem opphever faktorene som påvirker prisdannelsen. For eksempel, hvis det er strukturer på stedet som anses som falleferdige, eller territoriet er utsatt for flom på grunn av flom, brukes en koeffisient som reduserer matrikkelverdien. Det er situasjoner der det tvert imot brukes en multiplikasjonsfaktor.

Det har også betydning for den spesifikke indikatoren på prisen på matrikkelen. Den spesifikke størrelsen beregnes basert på et areal lik en kvadratmeter. Denne indikatoren settes hvert kvartal. Matrikkelverdien til eiendommen på lokasjonsadressen fastsettes som følger:

1. Faktorer som påvirker kostnadene blir anerkjent.
2. Standarden er tattsiden som passer best til eiendommene.
3. En undergruppe av referanseplott med lignende egenskaper opprettes.
4. Data samles inn for hver undergruppe og analyseres deretter.
5. Deretter modelleres statistiske data og faktorene som påvirker markedsverdien bestemmes.
6. Beregn enhetskostnad.

Basert på innhentede data er det mulig å beregne prisen etter matrikkelen på alle tomter. Det viser seg at størrelsen på prisen i henhold til matrikkelen påvirkes av indikatorer som areal, klassifisering av tomt etter formål og markedspris for objektet.

Senest tjue virkedager etter ferdigstillelse av rapporten aksepterer kunden lov om godkjenning av prisen i henhold til matrikkelen. Dette dokumentet blir gyldig fra kunngjøringsøyeblikket på en offisiell måte. Det er akseptert av et statlig organ, kommune eller utøvende myndigheter.

Formel for beregning

Beregningen gjøres ved å bruke følgende formel:

Lotsområde(Lineær funksjon + Transaksjonsformatfunksjon)Forhold.

Den lineære funksjonen har eksepsjonelle parametere for oppgjørets levetid og levedyktighet, og transaksjonsformatfunksjonen innebærer en lokal komponent. Derfor, for å beregne kostnaden i henhold til matrikkelen, må du kjenne til visse parametere for tomten, samt ha spesialkunnskap.

Dette beløpet er beregnet av takstmenn som bruker statlige verdsettelsesmetoder for å beregne verdien av en tomt,dannet og godkjent av departementet for økonomisk utvikling i Den russiske føderasjonen.

Endring i matrikkelverdi

I tillegg til hvordan matrikkelverdien av flerfunksjonelle tomter fastsettes, er det nødvendig å ta hensyn til hyppigheten av oppskrivninger. Denne prosedyren utføres en gang i intervallet fra tre til fem år. Den nye verdien fastsettes basert på resultatet av tilsynet. Det kan redusere eller øke. Som regel forekommer det siste alternativet oftest.

Mange grunneiere står overfor en situasjon der matrikkelverdien øker. På grunn av dette må du betale mer skatt. Det skjedde altså en kraftig økning på slutten av 2016, da de tilsvarende prisene økte mange ganger.

Men dette betyr ikke at det har blitt mer lønnsomt å selge tomt. Kvaliteten holdt seg på samme nivå, og mange nettsteder var på dette tidspunktet langt fra i best stand. Derfor er ikke alle mennesker klare til å kjøpe land for å betale enorme skatter. I tillegg ble denne omvurderingen utført in absentia. Tomtedataene ble lagt inn i den tekniske planen for matrikkelregistrering på en slik måte at tomter av samme område, men vesentlig forskjellige i ulike parametere, begynte å koste det samme.

Medio 2016 ble det innført et moratorium, hvor matrikkelprisen ble frosset i tre år. I denne perioden var kostnaden som var relevant fra begynnelsen av året, men ikke tidligere enn 2014, gjeldende.

Omtrent samtidig ble loven «Om Statens matrikkelvurdering» nr. 237-FZ, hvor det ikke ble nevnt noe om moratoriet. I denne forbindelse kunne eksperter ikke bli enige om hvorvidt en "frysing" skulle brukes eller ikke. Som et resultat av dette måtte domstolene vurdere mange tvister om dette spørsmålet.

Beslutning etter TIN

Når du bare kjenner TIN-nummeret (skattebetalers identifikasjonsnummer), er det umulig å få den nødvendige informasjonen om verdien av landet som eies av en bestemt borger. Disse tjenestene kan tilbys av nettsteder med et tvilsomt rykte. Du bør imidlertid ikke stole på dem, siden slike ressurser er uredelige.

Konklusjon

Prisen på en tomt ifølge matrikkelen er en estimert verdi, som er innhentet som følge av vurdering av en eiendom av staten og er nedfelt i Statens Eiendomsmatrikkel. Den eksisterende metoden, som viser hvordan matrikkelverdien til en tomt beregnes, inkluderer å ta hensyn til hovedegenskapene. Denne verdien er lik markedsprisen på tidspunktet for verdsettelsen. Prisen i henhold til matrikkelen for forskjellige kategorier av land bestemmes under hensyntagen til de relevante funksjonene. Verdien vurderes minst én gang hvert femte år, men ikke mer enn én gang hvert tredje år.

Siden 2016 har loven «Om statlig matrikkelverdi» trådt i kraft. Alle vurderingsoppgaver er tildelt statlige strukturer.