Hvordan selge en leilighet på egenhånd? Skatt for solgt leilighet. Salg av eiendom uten mellomledd

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Er det mulig å selge eiendom uten mellomledd? For å svare på dette spørsmålet, er det nødvendig å forstå årsakene til at eiendomseiere henvender seg til dem. Når de tyr til tjenester fra byråer, tror mange feilaktig at det tar fullt ansvar for leiligheten kjøpt med sin hjelp. Denne grunnen til å henvende seg til formidlingstjenester gir ikke mening. I følge loven inngås salgskontrakten av selger og kjøper, og eiendomskontoret er kun et mellomledd. Den påtar seg ikke noe juridisk eller økonomisk ansvar. Dette skal være fastsatt i tjenesteavtalen mellom oppdragsgiver og byrå. I beste fall vil den kunne representere selgerens interesser i rettslige prosesser.

Mange bruker tjenestenemellomledd for å unngå uforutsette situasjoner eller svindlere. Når du vet hvordan du selger en leilighet på egen hånd, nemlig alle truslene og finessene i hvert trinn av transaksjonen, kan du beskytte deg selv så mye som mulig og klare deg uten hjelp fra et byrå.

Eiendommer gjør et møysommelig arbeid, så den profesjonelle har høy honorar. Men en stor prosentandel av mennesker som er villige til å gjøre en innsats og spare penger, tyr fortsatt til tjenestene til mellommenn. Det er bare én grunn - de vet ikke hvordan de skal selge en leilighet uten en eiendomsmegler. Etter å ha gjort deg kjent med alle stadier av prosedyren for å kjøpe en leilighet, kan du trygt klare deg uten mellomledd.

Første trinn: hvordan vurdere, legge ut for salg og organisere en visning av en leilighet

Hvordan selge en leilighet på egen hånd og hvor skal du begynne? Før transaksjonen må du gå gjennom de tre første trinnene for salg av enhver eiendom:

1. Først og fremst må du sette riktig pris på leiligheten. For å gjøre dette må du studere lignende eiendomstilbud. Ved hjelp av reklameaviser, Internett, finn annonser for salg av leiligheter i samme område av byen med omtrent lignende parametere: tilstand, område, beliggenhet og andre. Du kan ringe flere lignende alternativer og avklare alle detaljer nærmere, samt spørre hvor lenge leiligheten selges. Ved utforming av kostnaden bør det tas hensyn til at kjøperen kan prute. Vanligvis er forhandlingene opptil 5 % av ønsket pris.
2. Etter å ha etablert den omtrentlige kostnaden for leiligheten, bør du tiltrekke deg oppmerksomheten til så mange potensielle kjøpere som mulig. Må arkiveresen annonse i populære reklamepublikasjoner, gratisaviser, plasser den på Internett-sider og lim den inn på spesielle tavler med informasjon. Annonsen skal kort inneholde all informasjon om leiligheten og telefonnummer for kontakt. For å hindre potensielle kjøpere i å ringe døgnet rundt, kan du angi et spesifikt tidspunkt for samtaler. Annonsen bør oppdateres så ofte som mulig.



3. Alle selgere, og spesielt kvinner som er interessert i hvordan de kan selge en leilighet selv, vil trenge råd på dette stadiet. Kundebesøk bør behandles med forsiktighet:

• for å gjøre avtaler på dagtid, helst på en fridag;
• vær på møtet helst sammen med noen du kjenner;
• fjern verdisaker og penger fra fremtredende steder;
• vis aldri originaldokumenter før transaksjonen, kun fotokopier.

Motta et innskudd

Du trenger ikke forhaste meg for å fjerne annonser for salg, plutselig ombestemmer en person seg, og selgeren vil miste en potensiell kunde. Etter å ha avt alt en pris, er det nødvendig å tilby kjøper å betale forskudd. De som er uavhengig involvert i transaksjonen og studerer hvordan man selger en leilighet uten en eiendomsmegler trenger å vite - juridisk kan dette øyeblikket formaliseres på forskjellige måter: skriv en forhåndsavtale (en kvittering for mottak av et forskudd) eller utarbeide en foreløpig avtale om depositum. For enkelhets skyld og sikkerhet må denne salgs- og kjøpsavtalen inneholde en fullstendig beskrivelse av objektet som selges og vilkårene for forskuddet. Så, i tilfelle avslag på transaksjonen, vil kjøperen være forpliktet til å tilbakebetale merog straffer.

Hvordan utarbeides en salgskontrakt?

Hovedsteg i denne prosessen er å utarbeide en korrekt salgs- og kjøpsavtale, som skal være klar 2-3 dager før avt alt tidspunkt for transaksjonen. Formen for dette dokumentet er valgt: notarisert eller enkel skriftlig (PPF). Begge typer registrering har samme rettskraft. Men de som studerer hvordan man selvstendig selger en leilighet på boliglån, bør være klar over at i dette tilfellet, i henhold til loven, skal kontraktsformen kun attesteres.

Å utarbeide en PPF-kontrakt er mer økonomisk og koster rundt 50-70 dollar. Med notarialskjemaet til dokumentet tar notarius også en ekstra prosentandel av salgsbeløpet. Selvfølgelig vil kostnadene for denne typen registrering koste mye mer, så du bør ikke velge den attesterte formen for kontrakten og bruke ekstra penger uten behov.

PPF-avtale kan utarbeides selv eller søke hjelp fra advokat. I alle fall må du studere salgskontrakten for fast eiendom nøye og nøye sjekke hvert av punktene:

• hvem selger og til hvem (fullt navn og passdetaljer);
• adresse og full overholdelse av hovedparametrene foreskrevet i kontrakten med BTI-sertifikater - f nr. 11A og f nr. 22A;
• salgsvilkår, leilighetspris og oppgjørsskjema;
• riktigheten av titteldokumenter beskrevet i kontrakten;
• tiden for frigjøring av leiligheten og utskriving av registrerte personer fra den, som regel,er 14 dager.

Registrering av salgskontrakten

Den mest praktiske og sikreste måten å bosette på er en bankboks. Det er tilrådelig å åpne det i en pålitelig bank som ligger i nøytr alt territorium. En bankboks vil garantere at selgeren vil motta pengene sine umiddelbart etter å ha fullført alle nødvendige dokumenter.

Etter at pengene er plassert i en bankcelle, må du sende inn for registrering til Federal State Registration Service (FSGRKK) kjøps- og salgsavtalen for eiendom med signaturer og følgende dokumenter:

• titteldokument for leiligheten som selges (kjøps- og salgsavtale, arveattest, samt ethvert annet dokument som bekrefter eierens rettigheter);
• matrikkelpasset til leiligheten innhentet fra BTI-spesialister;
• kopi av den økonomiske og personlige kontoen (AKC) i originalen og et utdrag fra husboken;
• originalsertifikater F nr. 22A (påkrevd) og F nr. 11A (om nødvendig) mottatt på BTI;
• fotokopier av pass til alle deltakere i transaksjonen;
• for kvinner som lærer å selge en leilighet selv, bør du vite at det kreves samtykke fra mannen som er registrert i leiligheten, og for mannen - samtykke fra kona;
• hvis det er barn, vil det i noen tilfeller være nødvendig med tillatelse fra vergemålsmyndighetene;
• hvis leiligheten er felles, må naboene (hvis de er eiere av andre rom) eller byen (hvis de resterende rommene ikke er privatisert) nektes;
• andre dokumenter etter registreringsansvarligs skjønn (fødsel, død ogandre).

Hvis registraren godtok dokumentene, er alt gjort riktig. Denne ansatte vil gi kvittering for mottak av dokumenter og sette tidspunkt for når det er nødvendig å hente. Som regel registreres dokumenter i FSGRKK i gjennomsnitt to uker, deretter får kjøper og selger utstedt et registrert salgsdokument. Begge parter må nøye sjekke den mottatte kontrakten for skrivefeil og feil. Hvis alt er i orden, må selgeren få nøkkelen til bankboksen fra kjøperen.

Hvorfor trenger vi et overdragelsesbrev?

Frigivelsen av leiligheten skjer i henhold til avtalene spesifisert i salgskontrakten. Overdragelsesskjøtet er et viktig dokument som utarbeides under transaksjonen i enhver form. Den beskriver tilstanden til leiligheten. Noen ganger erstatter en salgskontrakt det, men det er fortsatt bedre å utarbeide et slikt papir separat. Det er selvsagt mulig å komme til muntlige avtaler, men det er lurere å beskytte seg selv. Et viktig poeng for selgere som studerer hvordan man selger en leilighet uten eiendomsmegler: inntil overføringsskjøtet er signert, er selgeren ansvarlig for leilighetens fysiske tilstand (flom, brann, tyveri), og betaler også alle forbruksregninger.

Når betales skatt?

Alle selgere er interessert i spørsmålet om det er nødvendig å betale skatt for den solgte leiligheten. Det er så viktige punkter i lovgivningen:

• hvis en person har eid en leilighet i 3 år eller mer, så når den selges, er eieren fritatt for beskatningi samsvar med paragraf 17.1 i artikkel 217 i den russiske føderasjonens skattekode, men er fortsatt pålagt å sende inn en null selvangivelse;
• når selgeren har eid bolig i mindre enn 3 år, er han i henhold til paragraf 1 i artikkel 220 i den russiske føderasjonens skattekode forpliktet til å betale 13 % av skatten på beløpet, beregningsopplegg som eieren velger etter eget skjønn.

To formler for beregning av skatt:

• formel 1: trekk kjøpskostnaden fra fortjenesten ved salget av leiligheten;
• formel 2: trekk 1 million rubler fra beløpet for salg av en leilighet.

De som driver med spørsmålet om "hvordan selge en leilighet på egenhånd" og ikke kjenner alle lovens forviklinger, vil litt nyttig informasjon komme godt med:

1. Hvis leiligheten ble kjøpt til gjeldende salgspris eller høyere, er det bedre å bruke den første beregningsformelen, siden skattebeløpet vil være negativt, noe som betyr at du ikke trenger å betale noe. For eksempel kjøpte eieren en leilighet for to år siden for 2 millioner rubler, og solgte den nå for 1,8 millioner rubler, deretter i henhold til formelen 1,8 millioner rubler. - 2 millioner rubler.=-0,2 millioner rubler - Ingen skatt på tap.
2. Når leiligheten praktisk t alt ble gitt bort (ved arv, donasjon), er det lurere å ta hensyn til den andre formelen.
3. I henhold til paragraf 1 i artikkel 229 i den russiske føderasjonens skattekode, er det uansett nødvendig å sende inn en selvangivelse på registreringsstedet til selgeren før 30. april året etter året for salg. Den beregnede skatten som ikke er null må betales før 15. juli.

Salg av leilighet ved fullmakt

Når det ikke er nok tid til arbeidskrevendeprosessen med å selge bolig trekker ofte opp en fullmakt. Det vil for eksempel være en rimelig løsning i tilfelle flere eiere eier én eiendom. Salg av leiligheter i dette tilfellet utføres som følger: alle eiere utarbeider alle sakene knyttet til transaksjonen for en, mindre travel person. Uavhengig av årsaken til å utarbeide en fullmakt, er det et veldig viktig poeng: For å unngå problemer og ikke bli hjemløs, er det nødvendig å tydelig angi forv alterens fullmakter.

Svært seriøst og årvåkent må du henvende deg til den generelle fullmakten. Den gjør det mulig for en bobestyrer å foreta enhver form for transaksjoner med eiendom og disponere den etter eget skjønn, for eksempel selge den og få penger til seg selv. En generell fullmakt utstedes av en notarius publicus først etter en grundig sjekk av fullmaktsgiver for å avgjøre om han forstår hensikten med å signere en så viktig type dokumenter.

Det er tider når kjøperen ønsker å forsikre og krever inkludering i salgskontrakten av en klausul som bekrefter transaksjonen av eieren av boligen. Da er det mulig å selge en leilighet ved fullmektig først etter oppdragsgivers erklæring, skrevet av notarius, om gyldigheten av salgsoperasjonen.

I tilfelle behovet for å benytte tjenestene til en bobestyrer har opphørt å være aktuelt, kan fullmakten tilbakekalles allerede før utløpsdatoen. Data om tilbakekall av fullmakten registreres i Notarkammerets informasjonsdatabase.

Salg av leiligheten der barnet bor

Nesten innehver familie har barn. Derfor, for foreldre-selgere, er spørsmålet veldig relevant: "Og i dette tilfellet, hvordan selge en leilighet?" Barnet må vurderes og ikke i noe tilfelle krenke dets interesser, ellers vil salg av bolig være problematisk. Dette overvåkes av myndighetene. Det er to typer kjøps- og salgstransaksjonsprosedyrer: barnet er registrert i leiligheten eller eier en andel av boligen.

I henhold til bestemmelsene i art. 26, 28 i den russiske føderasjonens sivile lov har mindreårige og mindreårige, kun med samtykke fra deres juridiske representanter, muligheten til å foreta et strengt spesifisert utvalg transaksjoner, inkludert de som involverer eiendom. Det er mulig å selge bolig der en mindreårig er registrert, men ikke eier, uten tillatelse fra vergemålsmyndighetene. Unntaket er barn som er fratatt foreldrenes omsorg eller som er under vergemål. I denne situasjonen kreves det særskilt tillatelse fra vergetjenesten. I alle fall, før du selger leiligheten, må du finne et nytt registreringssted for barnet, siden barn umiddelbart må registreres et annet sted når de blir utskrevet fra ett bosted. Samtidig bør nye boliger være med samme eller større areal og med like boforhold. Hvis den mindreåriges rettigheter ikke ble krenket på noen måte, vil det ikke være noen problemer med salget av leiligheten.

Hvis barnet er eier av en del av leiligheten, kreves det passende samtykke fra vergemåls- og vergemålsmyndighetene. Dette må ivaretas på forhånd, før salg av bolig. Du må kontakte vergeorganisasjonen på registreringsstedet for et mindreårigt barn og finne ut av detom det i det hele tatt er mulig å selge en leilighet, avhengig av detaljene i en bestemt sak. Hvis transaksjonen er fastsatt ved lov, må du finne ut når tillatelsen for salget vil være klar, og begynne å samle de nødvendige sertifikatene. Deretter, ved utarbeidelse av et salgsdokument, kommer selgeren uten barn (hvis han er under 14 år) eller med ham (når han er over 14 år) til vergemålsmyndighetene for å fylle ut og signere en søknad. Den andre verge (ektefelle, selv om paret er skilt) må også være til stede og gi samtykke. Deretter kan du, på den fastsatte dagen, få en ferdigstillatelse.

Eksepsjonelle tilfeller:

• Hvis du planlegger å endre bosted på grunn av flytting til et annet sted, er transaksjonen kun mulig med tillatelse fra vergeorganisasjonen, og beløpet mottatt for leiligheten overføres til bankkontoen til liten. Foreldre får 3 måneder fra salgsdato til å kjøpe ny bolig og registrere en tilsvarende andel i barnets eiendom. Ellers forbeholder vergemålsmyndighetene retten til å kansellere salgskontrakten.
• Ved flytting for permanent opphold utenfor landet, er det nødvendig å sende til vergeorganisasjonen en liste over visse dokumenter mottatt fra OVIR.
• Hvis det bygges nye boliger, må det for å få samtykke fra vergemålsmyndighetene være i sluttfasen av bygget. En mindreårig må midlertidig registreres et sted (hos venner, slektninger). Ved søknad om tillatelse til vergeorganisasjonen medbringes avtaleutviklerselskap, som gjenspeiler barnets eierandel.

Mulighet for salg av privatisert leilighet

Den enkleste måten å selge privatiserte boliger på er å selge den i sin helhet til én kjøper, og dele overskuddet etter andelen til hver. Det er også mulig at en av eierne kjøper alle andre aksjer fra andre eiere. Her er alt enkelt, og transaksjonsordningen er standard. Men det hender ofte at en av eierne nekter å selge. Hvordan selge en privatisert leilighet i dette tilfellet? Alt avhenger av hvordan eiendommen er delt.

Dersom leiligheten er delt opp etter opptak, må du først skrive en attestert salgsmelding, som angir størrelsen og ønsket verdi på området ditt som skal selges, og sende det i rekommandert post til de andre eierne. I samsvar med art. 250 av den russiske føderasjonens sivilkode, har de en fordel i forhold til andre kjøpere. Hvis innen 30 dager andre eiere ikke samtykket eller nektet å kjøpe, så i henhold til art. 250 i den russiske føderasjonens sivilkode, kan du utøve din rett og selge en andel i en felles leilighet til enhver annen person.

Når en leilighet deles i prosent, er det umulig å selge den uten ønske fra de andre, men du kan motta penger for din andel frivillig eller med tvang ved å gå rettens vei.

Hvis det er andel av et mindreårigt barn i privatisert bolig, kan du selge leiligheten med tillatelse fra vergemålsmyndighetene.

Salg av en donert leilighet

En person som har et gavekort kan disponereeiendom etter eget skjønn. Dersom eieren ønsker å selge den donerte leiligheten, hvor han er eneste eier, skjer salget etter den alminnelige standardordningen. Etter å ha mottatt penger til fast eiendom, må selger betale skatt. Vi diskuterte ovenfor hvordan du velger riktig og lønnsom skatteformel.

Når en andel av en leilighet mottas i gave, som deles på prosent eller opptak, er salgsordningen lik den som er omt alt i avsnittet "Mulighet for salg av privatisert leilighet".

Salg av leilighet i boliglån

Til tross for noen av hindringene som følger med transaksjoner med boliglån, er det mulig å selge en leilighet i boliglån. Det er flere måter å utføre denne operasjonen på:

1. Avslutt lånet tidlig ved å betale det tilbake med din egen sparepenger eller, hvis kjøperen samtykker, med et forskudd mottatt fra ham.
2. Du kan selge en leilighet uten først å betale tilbake lånegjelden. For å gjøre dette må du skrive en søknad til banken og vente på godkjenning. Han kan nekte dersom salget skjer under moratoriet på tidlig lukking av lånet. Hvis banken samtykker, men insisterer på sin deltakelse i transaksjonen, åpnes to bankceller i den: kjøperen plasserer tilbakebetalingsbeløpet på lånet i den første, og den resterende differansen i den andre. Etter fjerning av heftelsen fra boligen, utarbeides en kjøps- og salgstransaksjon. I dette tilfellet, selv når du selger en leilighet uten eiendomsmegler, må du betale en provisjon til banken for å åpne bankbokser og støtte transaksjonen.
3. Hvis långiver godtar salget uten forutgåendetilbakebetaling av lånegjelden og godtar å ikke delta i transaksjonen, er det nødvendig å inngå et foreløpig salgsdokument. Deretter, etter å ha bet alt for lånet med pengene mottatt fra kjøperen, mottar eieren dokumenter for å oppheve forbudet og går til registreringskammeret. Deretter fullfører selgeren transaksjonen hos notarius publicus.
4. Du kan selge en leilighet med lån. Kjøperen må sende inn alle nødvendige dokumenter til banken som bekrefter soliditeten hans, og han bestemmer seg allerede for alternativet for å erstatte låntakeren. Ved positivt vedtak tinglyses eiendomsretten på nytt, eiendommen forblir i pant, og selger mottar differansen mellom kostnaden for den solgte leiligheten og saldoen på gjelden uten medvirkning fra kreditor.

Konklusjon

Det viser seg at forskjellige leiligheter: privatiserte, den som eieren er et barn, boliglån, donert - kan selges uten hjelp fra en eiendomsmegler, som kjenner alle trinnene i transaksjonen fra å sette prisen til å motta mengde penger. Når du har en ide om farene og forviklingene ved denne prosessen og legger mye krefter og tid i avtalen, kan du selge leiligheten din på egenhånd.