Fallgruvene ved et boliglån: nyansene i et boliglån, risikoene, vanskelighetene ved å inngå en avtale, råd og anbefalinger fra advokater

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Boliglån er en integrert del av livet til offentlige og individuelle husholdninger som trenger tomt, bolig og bedre levekår. Konseptet med boliglån har eksistert i verden siden antikken, da selve personligheten til skyldneren, som ble gjort til slave, ble pantsatt for gjeld. På 600-tallet f. Kr. ble pantet til personen erstattet med pant på all eiendom som skyldneren hadde, særlig jord. Mens skyldnerens eiendom ble pantsatt til kreditor, ble det installert en pantestolpe på territoriet til hans grunneie - bevis på den pantsatte eiendommen. En registrering av gjelden ble registrert på posten.

Historiske fakta om opprinnelsen til boliglån

Under Elizabeth Petrovnas regjeringstid (250 år siden) ble adelen i Russland subsidiert med pantelån. Samtidig ble det samme boet ompantsatt flere ganger utenbare i edle banker, men også fra private pengeutlånere. Mangel på debitor-kreditor-tilbakemeldingskontroll, utsettelse og refinansiering (ompantlån) av boliglån fra 1700-tallet førte til en enorm gjeld til statskassen og bankenes naturlige konkurs.

Driften for en ny runde med utvikling av pantelånet var reformen av avskaffelsen av livegenskapet, da millioner av bønder trengte lån for å kjøpe land. Pantelånet ble utstedt for 49 år til 6 prosent per år. Det var da charteret for urbane kredittselskaper ble dannet, der reglene for et boliglån ble foreskrevet. Reformen av privat eierskap av land bidro til spredningen av kredittforhold i landbruket over hele Russland. Lån med pant i land på den tiden ble k alt landlån. Panteobligasjoner ble strengt registrert av en notarius publicus, og verdipapirer ble utstedt mot dem på børsen, hvorav 35% innen 1913 var utenlandsk kapital. Systemet med banklån utviklet seg på grunn av dannelsen av landets nye økonomi.

Etter oktoberrevolusjonen, hvor bankene ble nasjonalisert og kredittforholdet ble sentralisert, ble konseptet med boliglån glemt i 70 år.

Å gjenopplive boliglån i Russland begynte først på 1990-tallet, og fikk lovstøtte i 1998. Etter en krisebølge har boliglån gjennomgått en rekke endringer – skjerpede utlånsvilkår, obligatorisk boliglånsforsikring, obligatorisk forskuddsbetaling og et bøtesystem – fallgruver i boliglån.

Boliglånstatistikk i dag

Til dags dato opererer rundt 400 kredittinstitusjoner i det russiske boliglånsmarkedet. Etter at den russiske føderasjonens sentralbank etablerte strenge regler for virksomheten til kredittinstitusjoner, var det bare pålitelige, velprøvde og effektive boliglånslånere igjen på boliglånsmarkedet. I følge sentralbanken er gjennomsnittlig løpetid på et boliglån 15 år, og den gjennomsnittlige boliglånsrenten i Russland er 9,8 % per år. Andelen russere som ønsker å kjøpe bolig i løpet av de neste 5 årene er 70 %. Faktisk er et boliglån nå tilgjengelig for bare 33 % av den yrkesaktive befolkningen, til sammenligning – før 2000 – bare 5 % av den yrkesaktive befolkningen. De mest populære bankene blant befolkningen for å få boliglån er Sberbank og VTB, som også kan bli vanskeligere å kjøpe en leilighet på boliglån hvis du ikke kjenner til dem.

Funksjoner ved å levere dokumenter for et boliglån

Før du inngår en boliglånsavtale, anbefales det at du ikke bare setter deg inn i foreslått rente- og betalingstermin, men også med en rekke forhold og mulige mangler ved banksystemet, de såk alte boliglånsfellene.

Det er viktig å huske at jo mer overbevisende dokumenter om påliteligheten til låntakeren presenteres, jo mer stabilt vil forholdet til banken være. Før du går til banken, må du forberede standarddokumenter: et russisk pass med registrering på stedet for banken, samt et inntektsbevis.

Banken kan godta å utstede et lån uten inntektsbevis, men iScoringsskjemaet skal angi arbeidssted og størrelsen på månedslønnen. Statens sikkerhetsansvarlige vil definitivt sjekke alt dette, og hvis søkeren løy om arbeidssted eller lønn, vil han bli nektet et boliglån.

Basert på resultatregnskapet beregner banken løpetiden på boliglånet. I henhold til reglene skal gjennomsnittlig lånebetaling ikke overstige 40 % av låntakers månedlige inntekt, ellers forlenges lånetiden etter denne regelen. Og jo lengre låneperioden er, desto mer betaler for mye for låntakeren for hele boliglånsperioden.

Bankgebyrer

Ved registrering av en boliglånsavtale er følgende tilleggsprovisjoner mulig:

• For gjennomføring av kontrakten, åpne en konto.
• Betaling gis for en uavhengig boliglåntakstmann.
• Obligatorisk boliglånsforsikring, samt låntakers helse og liv, eierskap til pant.
• Tilleggskrav banken kan stille til låntaker ved mistillit til utbygger ved søknad om boliglån i nytt bygg. Dette kan føre til høyere boliglånsrenter.
• Banken kan forplikte låntaker til å velge en belånt leilighet kun gjennom en pålitelig eiendomsmegler, som kan være en partner av banken (meglertjenester er vanligvis ikke mindre enn 5 % av boligkostnadene).

Bøter og straffer

Straff for sen betaling av boliglån kan øke det totale lånebeløpet betydelig, så du må finne ut det før du signerer kontrakten - innen hvilken dato du må betale, hvordanbedre måte å sette inn penger på: kontanter, minibanker, elektroniske betalinger. Det er nyttig å vite hvor lang tid det tar før midler blir kreditert en bankkonto, for eksempel fra konto til konto 1-3 bankdager.

På grunn av køer ved bankkontorer eller i minibanker kan det oppstå situasjoner som bremser rettidige månedlige betalinger. Det er nødvendig å finne ut nøyaktig hvilke straffer som vil bli ilagt ved en eller to forsinkelser, og hvilke - ved systematisk manglende betaling (på grunn av permitteringer eller sykdom) og hva som kan gjøres på forhånd med dette. I ekstreme tilfeller kan banken ensidig heve kontrakten, selge sikkerheten og betale ned på pantegjelden, og returnere resten til låntakeren.

Nyansene og risikoene ved et boliglån

Før du signerer kontrakten, må du lese nøye, og om mulig rådføre deg med en advokat om kontroversielle og uforståelige punkter. Så, hva er egentlig fallgruvene når du søker om et boliglån som du trenger å finne ut av?

1. Studer beløpet for alle gebyrer og hvordan de betales.
2. Gjør deg kjent med listen over straffer, deres størrelse og årsakene til deres tilskrivning. Kontrakten skal ikke inneholde straff for tidlig tilbakebetaling av boliglånet.
3. Studer betalingsplanen: bidragsbeløp og forfallsdatoer.
4. Det er viktig å lese listen over situasjoner som innebærer en økning i renten på et boliglån. Diskuter med banksjefen ethvert uklart språk, for eksempel «å øke renten som følge av endringer i markedsforholdene».
5. Finn ut hvor mye forsikring som trengs og om det er mulig utenklare seg med det. Banken har ikke rett til å tvinge til å forsikre lån eller livet til en låntaker med boliglån, men har rett til å heve renten ved avslag på forsikring med 1-1,5%.

Boliglånsavtalen er signert av begge likeverdige parter, så låntakeren har rett til å være ubetinget uenig i bankens vilkår og ta på seg fallgruvene ved boliglånet og risikoen. I tilfelle tvister er det nødvendig å løse dem før du signerer kontrakten. Oppdragsgiver kan be om at det inntas en klausul om rett til å refinansiere boliglånet i avtalen, noe som i stor grad vil lette mulige force majeure-forhold i fremtiden.

Faktum ved inngåelse av en boliglånsavtale

Når du studerer fallgruvene ved et boliglån, er det viktig å huske på noen av nyansene i kreditt- og boliglånsforhold til banken. For eksempel, gjennom hele kontraktens varighet, eies eiendommen av låntakeren, men han kan ikke disponere den fullt ut før utløpet av kontrakten. Låntakeren kan heller ikke:

• Leie ut pantsatt eiendom for utleie uten forhåndsgodkjenning fra banken. Vanligvis er kredittinstitusjoner motvillige til å tillate slike transaksjoner med fast eiendom som sikkerhet, siden tilstanden til objektet kan forverres, noe som vil føre til en reduksjon i markedsprisen hvis det er nødvendig å selge det. Långiver har imidlertid ingen rett til å hindre at pantet leies ut for en periode som ikke overstiger ett år.
• Utføre renoveringsarbeid, inkludert ulovlig ombygging av leiligheten. For å utføre nødvendige reparasjoner og konstruksjonsendringerdu må forberede et prosjekt, deretter få tillatelse fra boligtilsynet, og så varsle utlåner.
• I hele panteavtalens varighet er det forbudt ved lov å omregistrere pantsatt eiendom til yrkeslokaler.
• Det er umulig å foreta bytte- eller donasjonstransaksjoner med pantsatt eiendom, samt å selge uten tillatelse fra kreditor. Salget vil kun være mulig dersom låntakeren står i gjeld til kreditorbanken og inntektene fra salget vil bli brukt til å betale ned gjelden og lukke forpliktelser til banken.

Fallgruvene ved boliglån i Sberbank

Sberbank har en standard boliglånsavtale, prøven kan finnes på nettsiden for foreløpig vurdering.

De viktigste fallgruvene ved inngåelse av en boliglånsavtale med Sberbank er tilleggskostnader for en takstmann av sikkerheter, for leie av en bankcelle, for tjenester fra en eiendomsmegler eller en advokat, betaling for forsikring og, selvfølgelig, betaling av en statlig gebyr.

Vilkårene i boliglånsavtalen fastsetter muligheten for selvvalg av låntakeren til takstmannen, men han må oppfylle kravene til Sberbank. Derfor er det ikke verdt å ta risiko og evaluere sikkerheten på forhånd, Sberbank kan nekte de leverte evalueringsdokumentene, og forklare avslaget som manglende overholdelse av de etablerte prosessreglene, og pengene vil være bortkastet.

Straff for forsinkelser i Sberbank

Den mest ubehagelige delen av fallgruvene ved et boliglån i Sberbank for diskusjon er bøter og bøter. Men det er viktig å forstå følgende punkter i kontrakten.

Punkt vedrørende forsinkelsesgebyr. Straffbeløpet avhenger direkte av refinansieringsrenten til sentralbanken på datoen for boten. Dette kan øke størrelsen på gjeldende bot betydelig. Derfor er det nyttig å vite på forhånd om vilkårene for mulige sanksjoner for sen betaling.

Vilkår for heving av boliglånsavtalen. Sberbank har rett til å kansellere kontrakten i noen ulovlige situasjoner, for eksempel i tilfelle systematiske forsinkelser, når sikkerheten brukes til andre formål, i tilfeller der kreditorbanken nekter å kontrollere tilstanden til eiendommen, og også ved oppsigelse forsikringsavtalen.

I løpet av pantelånsavtalen har ikke låntaker rett til å selge pantsatt bolig, registrere andre personer i den, leie den ut, ombygge den uten godkjenning fra långiver.

Boliglån i "VTB": fallgruver

Fra de skarpe fallgruvene når du inngår en kontrakt, bør du være oppmerksom på følgende.

VTB Bank anbefaler på det sterkeste at du tegner en forsikring for eierskap (tittel), helse, liv kun hos din partner VTB Forsikring. Hvis du nekter forsikring, vil boliglånsrenten definitivt øke med 1%.

Minimumsbeløpet for et boliglån er fra 2 millioner rubler. Et mindre beløp innebærer begrensninger på forskuddsbetalingen eller tilleggskostnader ved søknad om lån. Det er ikke lønnsomt for banken å gi smålån i lange perioder.

Nårved forsinkelser tar ikke banken initiativ til å restrukturere gjelden eller arrangere kredittferie. Det er mer lønnsomt for banken å holde vilkårene i den forrige avtalen og returnere de lånte pengene i tide. For å løse problemer med sen betaling sender låntaker selv inn en søknad til banken.

Bank "VTB" er en pålitelig og effektiv kredittorganisasjon og krever derfor en klar oppfyllelse av forpliktelser i henhold til kontrakten. Derfor, i tilfelle du er i tvil om den økonomiske styrken til budsjettet ditt, er det bedre å utsette beslutningen om å ta opp et boliglån en stund.

Råd og råd fra advokater

Praksiserende advokater anbefaler å unngå boliglånsfeller før du inngår en låneavtale.

• Beregn boliglånsbetalinger på en slik måte at de ikke overstiger 30 % av familiens inntekt.
• Ta kun et boliglån i den valutaen som månedsinntekten går i. Selv om det er fornuftig å spare penger, er det ingen grunn til å ta risiko. Et boliglån er et langsiktig lån, og når valutakursen svinger, må du betale for mange ganger ved bytte av rubler for kontraktsvalutaen.
• For et boliglån, velg en utlåner kun fra store banker med mange års erfaring og et godt omdømme, som gir de gunstigste betingelsene.
• Ikke hastverk med å velge et boliglånsprogram. Det er nødvendig å nøye finne den mest passende med mulige gunstige, fortrinnsrettslige vilkår.
• Du trenger ikke å ta opp boliglån umiddelbart på et stort boareal. Det anbefales å gradvis forbedre levekårene. For eksempel, etter odnushki bør du ikke sikte på tre- eller fireromsleiligheter.leiligheter. Først kjøper du en toromsleilighet, og etter å ha bet alt hele beløpet kan du allerede tenke på en mer komfortabel treromsleilighet.
• Les nøye gjennom kontrakten, vær oppmerksom på ekstra provisjoner og utgifter når du søker om boliglån. De er fallgruvene i boliglånsavtalen.
• Jo lengre løpetid på boliglånet, desto høyere rente. Det er lurt å ta opp boliglån for en kortere periode. Tross alt, jo lengre løpetid på boliglånet, desto større er den totale overbetalingen.
• Velg en fast rente, og foretrekk den fremfor en flytende, som faktisk er mer lønnsom, men ikke under forhold med høy markedsvolatilitet, som kan drive låntakeren inn i stor gjeld. En fast rente lar deg ikke spare, men den lar deg heller ikke tape.
• Kontakt kun uavhengige takstmenn ved valg av boliglånsobjekt, da meglere alltid pynter på tilstanden til eiendommen for å selge mer lønnsomt.
• Det anbefales å opprette en økonomisk reserve på forhånd før kontrakten signeres. Dette er den såk alte økonomiske kollisjonsputen, som består av 3 månedlige boliglånsbetalinger for å føle deg trygg under hele kontraktsperioden.

Videresalgslån

Pantlån på annenhåndsmarkedet er lettere å ordne på grunn av at huset er ferdigstilt og det ikke er noen byggerisiko.

Ved kjøp av sekundæreiendom i boliglån må fallgruvene sjekkes: hvem er eier og hvem er registrert i valgt bolig. Det kan oppstå en situasjon når en av eierne av deler av boligarealet ikke gjør detgodtar å selge.

Deretter er det viktig å sjekke om all eksisterende ombygging i leiligheten er lovlig, om det er gjeld på regninger og sørge for at leiligheten ikke allerede er pant i en annen kredittinstitusjon.

Sjekk tilstanden til kommunikasjonen, om reparasjoner ble utført og på hvilket nivå, sørg for at vinduer, tak og andre deler av boligen er i god stand.

Refinansiering av boliglån

Refinansiering er refinansiering av et eksisterende boliglån i en annen bank. En så omfattende prosedyre for å refinansiere et boliglån med fallgruver er fornuftig hvis du må betale ned på et boliglån med en løpetid på mer enn to år.

Vær oppmerksom på at i perioden med overføring av sikkerheter fra bank til bank, vil renten være litt høyere, siden den nye banken midlertidig vil mangle sikkerhet, og dette er en stor risiko.

Ved refinansiering vil det påløpe obligatoriske kostnader for verdivurdering av pant, notar etc.