Hvordan sjekke utvikleren: metoder og anbefalinger

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Når du kjøper bolig på byggestadiet, må du forsikre deg om påliteligheten til utbyggeren tusen ganger. Hvordan sjekke selskapet og forstå om det kan stole på? Tross alt er kostnadene for eiendom i dag så høye at de fleste innbyggere må ta multimillion-dollar boliglån og betale dem tilbake i mer enn ett år, så det er viktig å eliminere selv den minste risikoen. Du vil lære hvordan du sjekker utvikleren, hvilken informasjon og dokumenter du må følge nøye med i artikkelen.

Hvorfor du ikke kan stole på flaks

Det er flere måter å sjekke påliteligheten til utbygger ved kjøp av leilighet på grave- eller byggestadiet. Stol på at pengene dine bare skal være et byggefirma med et upåklagelig rykte. Samvittighetsfullhet og erfaring innen konstruksjon er viktig, men ikke de eneste indikatorene på selskapets pålitelighet. I tillegg til dem er finansiell stabilitet viktig, det vil si tilgjengeligheten til ulike finansieringskilder og administrative evner. Risikoen til kjøperen, sannsynligheten for å "fryse" avhenger direkte av disse kriterienebygging eller forsinkelse i idriftsettelse av det ferdige anlegget.

Aktiviteten til utbygger som juridisk enhet eller individuell entreprenør påvirkes av ulike økonomiske faktorer, endringer i lovgivningen, trender i eiendomsmarkedet, valutakurser og andre forhold som ikke er avhengig av byggefirmaet selv, sitt rykte og gode tro. Det kan oppstå vanskeligheter og uforutsette omstendigheter i arbeidet til en bedrift med mange års erfaring og solid image. Et slikt selskap vil imidlertid, i motsetning til en mindre kjent og ubekreftet utvikler, kunne finne en vei ut av vanskelige situasjoner uten å skade sluttforbrukeren. Derfor er det ekstremt viktig å vite hvordan du sjekker utvikleren. Dette vil tillate deg å forstå om du kan stole på ham med dine hardt opptjente penger.

Informasjon på nettstedet

Den første og enkleste måten å bli kjent med et byggefirma på er å besøke dets offisielle nettside. Vanligvis finnes grunnleggende informasjon om utvikleren i delen "Om oss" eller "Om selskapet". Den inneholder informasjon om eksistensperioden på markedet, utviklingshistorien, prestasjoner, priser. På samme sted publiserer noen firmaer informasjon om ledernivå og sammensetningen av styret.

Informasjons- og analytiske artikler om uavhengige spesialiserte ressurser ("Indikatorer for eiendomsmarkedet", "RBC Real Estate", etc.) vil være nyttige. Du kan få informasjon om utvikleren gjennom hvilken som helst søkemotor. Men stol uten tvil på det som er skrevet på nettstedet i seksjonen "Media om oss" eller "Anmeldelser",definitivt ikke verdt det.

Ikke gå glipp av "Prosjekter"-siden. I denne delen plasserer selskapet allerede gjennomførte prosjekter, hvis noen. Forresten, deres fravær kan tyde på at utvikleren er en nybegynner i sin virksomhet. Det vil være feil å objektivt bedømme selskapets erfaring ut fra de objektene som er på gjennomførings- eller planleggingsstadiet, fordi de såk alte "papirprosjektene" bare vitner om utbyggers ambisjoner, ikke noe mer.

Hvis det er overlevert eiendomsobjekter presentert for vurdering på den offisielle nettsiden, bør du ta hensyn til regionen der de ble bygget. Dette faktum vil bidra til å sjekke utvikleren. Tilstedeværelsen av flere vellykkede prosjekter indikerer som regel at utbygger har gode relasjoner til myndighetene i kommunen, noe som betyr at eventuelle problemer knyttet til innhenting av tillatelser, avtale om tekniske betingelser og energiforsyning er usannsynlig.

Samarbeid med partnere

Vurdere påliteligheten til utvikleren, bør du ta hensyn til nøkkelpartnerne. Hvis disse inkluderer store banker med statlig deltakelse, og ledende byggefirmaer fungerer som hovedentreprenører, er det ingen tvil om riktigheten av ditt valg.

Det finnes en annen metode for å sjekke byggherren. Det består i å studere investeringspolitikken til selskapet. I tillegg, hvis hovedinvestoren i firmaet er et gigantisk finansselskap, er det absolutt ingen grunn til bekymring. Før du investerer tungt i en bedrift, store investorergrundig studere utviklingsprosjekter, gjennomføre en rekke inspeksjoner av utbyggers aktiviteter, og bare hvis de ikke har noen spørsmål, signerer de en kontrakt. I sin tur viser utvikleren, som viser til et partnerskap med et ledende selskap, for hele markedet integriteten til sitt rykte.

Informasjon om finansieringskilder finnes i prosjekterklæringen. Dette dokumentet finnes også på utviklerens nettside. I tillegg er navnet på banken eller annen organisasjon som finansierer byggingen angitt. Dette punktet er spesielt viktig, siden samarbeid med et lite eller ukjent selskap faktisk kan være tilknyttet. Andre kilder er sluttkundemidler overført under DDU-avtaler.

For å sjekke påliteligheten til utvikleren i delt konstruksjon, tar de som regel hensyn til tilstedeværelsen av valutarisiko. De vises hvis utvikleren foretar alle betalinger i dollar eller euro. De minste svingningene i valutakursen vil føre til alvorlige tap for investorene. Hvis alle operasjoner knyttet til prosjektet utføres i rubler, eliminerer dette risikoen for investorer.

Finansielle muligheter for utviklerselskapet

Kennemerkene for et firmas investeringsstyrke inkluderer en uavhengig salgsstrategi. Det innebærer gjennomføring av prosjektet av utvikleren på bekostning av å investere sine egne eller kredittmidler, uten deltakelse fra kjøpere. Vanligvis selges slike gjenstander på slutten av byggeprosessen,når de nesten er klare for igangkjøring. Hvis utbygger har begynt å selge leiligheter, men til og med en grunngrop ikke er utarbeidet ennå, er det nødvendig å studere prosjekterklæringen, som angir finansieringskildene. Hvis de hovedsakelig er aksjeeiere, er det best å nøye revurdere kjøpsbeslutningen din.

Tilstrekkeligheten av prispolitikken er et annet argument i favør av utbygger. Hvordan sjekke når du kjøper en billig leilighet, hva er fangsten? Den åpenbare billigheten til forslaget indikerer ikke alltid fordelene. Oftest indikerer leiligheter som selges til en pris som er mye lavere enn markedsprisen mangel på selskapets ressurser. En moderat nedgang i prisene under sesongbaserte kampanjer er imidlertid ganske norm alt i eiendomsmarkedet.

Et selskaps økonomiske velvære kommer ofte til uttrykk ved dets publisitet. Plasseringen av egne aksjer i offentlig eiendom på det innenlandske eller utenlandske aksjemarkedet bekrefter det faktum at utbygger har gjennomgått en rekke verifikasjonsprosedyrer og mottatt høye ekspertvurderinger. Dette faktum indikerer at aksjeinvestorer stoler på selskapet og støtter dets modell for selskapsstyring og finanspolitikk.

Eiendomsportaler, som publiserer vurderinger av russiske byggefirmaer, er et sted hvor du kan sjekke utvikleren ved hans kvantitative indikatorer. I toppen er som regel bedrifter med en betydelig mengde boligareal satt i drift og overskudd opptjent for kalenderåret.

Paceprosjektgjennomføring

Hvordan sjekker utbyggers pålitelighet ved kjøp av leilighet, hvis huset er under bygging eller utgraving? I dette tilfellet kan du stole på tempoet i hvert trinn i byggearbeidet. Allerede gjennomførte prosjekter fra utbygger legges til grunn. Ofte publiserer utviklere spesifikt foto- og videorapporter, og prøver dermed å rettferdiggjøre investorenes tillit. Takket være webkameraer installert på anleggets territorium, har fremtidige innbyggere mulighet til å overvåke arbeidsprosessen online, evaluere dynamikken og sammenhengen i prosessen.

Men hvordan sjekke påliteligheten til utbygger i delt bygging og hvordan forstå at byggingen av høyhus går for sakte? I en normal arbeidsflyt bør en bygård under oppføring øke med 2-3 etasjer hver måned. Panelbygninger, i motsetning til murstein og monolittiske bygninger, bygges raskere: i gjennomsnitt vokser en betongboks med 4-5 etasjer per måned. Disse beregningene er imidlertid teoretiske, og selv ledende byggefirmaer avviker ofte fra normen.

Før du kjøper bolig under oppføring fra utbygger, er det lurt å bruke noen timer av din personlige tid og besøke et par ferdige objekter. Inspeksjon av gårdsrom, fasader av bygninger, inngang til boligkomplekset vil gjøre det mulig å trekke en foreløpig konklusjon om kvaliteten på hus. Du må også ta hensyn til byggeår og tilbakemeldinger fra beboere. Selv de bygningene som er visuelt feilfrie kan i ettertid presentere nye eiere med nrde mest hyggelige overraskelsene i form av iskalde vegger, høy hørbarhet, lav kvalitet på interiøret osv.

Hvilke dokumenter å spørre om

Federal lov nr. 214, som regulerer deltakelse i delt konstruksjon, fastsetter utbyggers forpliktelse til å fremlegge flere dokumenter for gjennomgang av enhver interessert person. Disse inkluderer:

• charter for byggefirmaet i siste utgave og andre inngående dokumenter;
• sertifikat for statlig registrering av utvikleren som en individuell gründer eller juridisk enhet;
• sertifikat for avgiftsregistrering;
• regnskapsdokumenter for tre kalenderår;
• revisjonsberetning om selskapets virksomhet.

Dette er generelle dokumenter som du må sjekke med byggherren av det nye bygget først. Selskapet er på forespørsel forpliktet til å gi sine originaler eller attesterte kopier. Men på den annen side kan kjennskap til disse dokumentene ikke kalles et 100% alternativ som lar deg sjekke påliteligheten til utvikleren når du kjøper en ny bygning. Som regel er denne informasjonen av formell karakter og er tilgjengelig for hver enkelt utbygger, så den gjennomsnittlige kjøperen vil ikke bli gitt noen spesiell informasjon. Den eneste verdien for potensielle investorer er revisjonsrapporten, ifølge hvilken spesialister vil kunne trekke konklusjoner om selskapets økonomiske tilstand.

Hvor det er viktigere å sette seg inn i prosjektdokumentasjonen. I tillegg til hovedpakken med papirer, er tilgjengeligheten av:

• landeierskapskontrakter;
• konklusjoner fra regjeringseksperter;
• tillatelser fra regionale myndigheter for bygging;
• utdrag fra Unified State Register of Legal Entities.

Når man spør hvordan man sjekker utbygger ved kjøp av nytt bygg, bør man ikke glemme dokumentene som må kreves umiddelbart ved kontraktsinngåelsen. Før du skriver under på avtalen om aksjeandel, må du forsikre deg om at selskapet opererer innenfor loven. Så, hvilke utviklerdokumenter trenger du å sjekke? Sørg for å forsikre deg om at personen som representerer selskapets interesser har fullmakt til å gjennomføre transaksjonen. Dersom kontrakten er signert av en ansatt i selskapet, må han ha en tilsvarende fullmakt fra daglig leder. I tilfeller der en part i avtalen er en person som ikke har disse fullmaktene, blir avtalen ugyldig, og alle forpliktelser i henhold til den kanselleres, til tross for overføringen av penger. Du må være oppmerksom på navnet på personen som har utstedt dokumentet, gyldighetsperioden for fullmakten og retten til å utføre hvilke operasjoner den gir.

Hva annet kan indikere påliteligheten til selskapet

De fleste brukere samler informasjon om utbyggeren de er interessert i på ulike fora som er viet til å diskutere prosjekter, kostnadene ved et nytt bygg, fordeler og ulemper med leiligheter osv. Her vil du ikke kunne sjekke dokumentene til utvikleren, men du kan finne ut om klager fra aksjeeiere, forstå hva det kan være inkonsekvenser og under vannsteiner i ferd med registrering av eiendom. Hvis det er flere klager enn positive anmeldelser, bør du revurdere kjøpsbeslutningen. I tilfelle dusinvis av aksjeeiere anklager utvikleren for ærlig uredelige handlinger, konstante brudd på fristene for ferdigstillelse av objekter, eller for eksempel nektet å fremlegge dokumenter om lovligheten av bygging på en bestemt tomt, er det bedre for å finne et annet selskap.

Mange er interessert i hvilke dokumenter du bør sjekke med utvikleren slik at du kan finne ut om hans pågående rettssaker. Men selv om informasjon som bekrefter eksistensen av visse tvister mellom byggefirmaet og medinvestorer, entreprenører eller aksjeeiere var offentlig, ville det ikke bety noe. Rettssaker er en vanlig praksis i eiendomsmarkedet, spesielt for store firmaer som årlig bestiller hundretusenvis av kvadratmeter boareal. Tvisteløsning håndteres av en stab av advokater, så disse problemene har ingenting å gjøre med forløpet av byggeprosessen og de medfølgende tekniske problemene.

Hvordan sjekker du en utvikler for konkurs

I 2014 ble den føderale loven vedtatt, som forpliktet alle byggefirmaer til å forsikre sitt ansvar overfor aksjeeiere gjennom en bankgaranti, en forsikring eller en avtale med Mutual Insurance Society. Og i 2017 ble det igjen gjort nye endringer i den angitte føderale loven, ifølge hvilken utviklere nå må tildele midler til det enhetlige kompensasjonsfondet for delt konstruksjon. Formålet med denne statlige organisasjonen er å styre budsjettet til å finansiere langsiktig bygging og å betale ned gjeld til aksjeeiere i tilfelle utbygger går konkurs.

Hvordan sjekke om selskapet har fått den offisielle statusen som insolvent før inngåelsen av egenkapitalavtalen? Spesielle registre vil hjelpe i denne saken. For å bruke en av dem, må du gå til den offisielle nettsiden til voldgiftsdomstolen. I delen "Enkelt arkivskap", gjennom søkefilteret, angir du parametrene i kolonnen "Deltaker i saken", som indikerer "Respondent", skriv deretter inn navnet på utvikleren og velg den aktive "Konkurs"-knappen. Alle arkiv- og pågående insolvenssaker for juridiske personer og enkeltpersoner vil bli vist på skjermen.

Igangkjøring av hjemmet: grunnleggende formaliteter

Endelig er handelen unnagjort og alle frister for å overlevere gjenstanden til beboerne, som gleder seg til dagen for å feire innflyttingen, er ute. Men, som det viste seg i praksis, er det mange som ikke vet hvordan de skal sjekke en leilighet fra en utbygger.

Fristene for ferdigstillelse av byggearbeid er fastsatt i DDU. Hvis utbygger ikke har tid til å overlevere objektet i tide, er han forpliktet til å informere kjøperne to måneder før utløpet av denne perioden og foreslå å endre den tilsvarende bestemmelsen i kontrakten. Dessuten er det også viktig å skille konseptene for idriftsettelsesperioden og overføringen av nøkler til eierne. Som regel vil nye bosettere kunne flytte inn i nye leiligheter tidligst neste dag etter aksept av objektet.statlig kommisjon. I tillegg bør tidspunktet for overlevering av nøklene til leietakerne også spesifiseres i kontrakten. Det skjer vanligvis 4-6 måneder etter at igangsettingstillatelsen er mottatt.

Til alle aksjonærer er utbyggere pålagt å sende varsel om klargjøring av objektet i rekommandert post senest en måned før dato for overlevering av nøklene. Imidlertid blir kjøpere oftere fort alt gode nyheter via telefon og invitert til å komme til kontoret for å bekrefte dokumenter. Du må komme dit med passet ditt og en kopi av avtalen. Dersom den kjøpte boligen er registrert med flere eiere, må hver av dem være tilstede, og dersom dette ikke er mulig bør du utstede en fullmakt til din representant.

én til én. Utbygger plikter å foreta levering av gjenstanden etter en viss forskrift, og ny eier har rett til å ikke akseptere det dersom det foreligger giftermål, mangler. Før du signerer akten om aksept og overføring, er det nødvendig å kontrollere gjennomføringen av alle mindre detaljer i leiligheten som er fastsatt i kontrakten. I tillegg bør du forsikre deg om at utbygger har fått tillatelse til å sette i drift, og huset allerede er tildelt en adresse.

Hvis utbygger har forsinket rettidig levering av objektet, har kjøper rett til å motta erstatning. Samtidig må det forstås at ingen utbyggervil ta initiativ og vil ikke betale straffen av egen fri vilje. Den nye eieren har rett til å fremsette krav til selskapets hovedkontor og avvente behandling innen 10 dager. Mange selskaper tilbyr i slike tilfeller sine kunder forhåndsrettslig løsning av tvisten, med angivelse av erstatningsbeløpet og betalingsperioden.

Befaring av leiligheten

Før du går til aksept og overdragelse av leiligheten, må eieren igjen åpne sitt eksemplar av andelsavtalen og nøye studere kapittelet som beskriver egenskapene til innflytningsklar objekt. Alle typer arbeid som utbygger påtar seg å utføre er angitt her. Under inspeksjonen er det tilrådelig å ikke slippe DDU ut av hendene for umiddelbart å kunne påpeke for representanten for utviklerselskapet de identifiserte inkonsekvensene.

Så, hva bør man sjekke når man aksepterer en leilighet fra en utbygger? La oss liste opp alt du trenger å være oppmerksom på:

• Inngangsdør. Den må være riktig montert og åpne fritt, tett mot åpningen. Vær oppmerksom på funksjonaliteten til innstikklåsen.
• Vegger. Selv et minim alt avvik fra vertikalen er ikke tillatt, mens lokale uregelmessigheter kan være innenfor 5 mm. Du bør også måle arealet til leiligheten og sørge for at veggenes plassering samsvarer med den skjematiske layouten.
• Gulv. Det skal ikke være lufthull eller bunter. Du finner dem ved å trykke på noen fragmenter med en hammer.
• Tak. dråperog sp alter i skjøtene, er avviket mellom faktisk takhøyde og den oppgitte en grunn til å nekte å akseptere leiligheten. Men hvis kjøperen planlegger å installere strekktak, kan du lukke øynene for mindre feil.
• Windows. Strukturer av merket som er angitt i DDU av utvikleren, må installeres. Du må selv sjekke integriteten til de doble vinduene, funksjonaliteten til beslagene, graden av lukking av hullene, tilstedeværelsen av et visir på loggiaen (hvis noen).
• Elektrisk ledning. Ved hjelp av spesielle testere kan du sjekke driften av alle brytere og stikkontakter. Hvis deres tilstedeværelse ikke er gitt i kontrakten, sørg for at det er alle ledninger for videre tilkobling.
• Ingeniørkommunikasjon. Varme-, avløps- og ventilasjonssystemer, alle stengeventiler, teer, avløpsrør, vask, toalettskål, varmeradiatorer osv. er underlagt verifikasjon.
• Fullfør. Det er nødvendig å ta hensyn til kvaliteten på materialene som brukes, deres merke. Det skal ikke være sprekker, fliser eller åpne sømmer.

Til slutt bør du også registrere avlesningene til målerne som er installert i leiligheten og utenfor den. Det anbefales å lagre dataene til måleenheter og sammenligne dem med de som er angitt i passet deres. I tillegg kan du kontakte utbygger med forespørsel om å vise kjeller eller øverste tekniske etasje. Aksjonærer har rett til tilgang til hvilken som helst del av bygningen for å sikre at rør eller tak ikke lekker, og at det ikke er fremmedlukt.

Siste trinn

Hvis eier ikke har krav på den ferdige leiligheten, er akseptattesten signert. Hvis det ellers oppdages mangler, utarbeides en mangelsak. Den angir hele listen over kundeklager, samt adresse, leilighetsnummer, detaljer og informasjon om utviklerselskapet.

Utvikleren inviterer aksjonæren til å se på nytt etter eliminering av mangler. Dersom kjøper ikke har noen alvorlige krav, men av en eller annen grunn nekter å ta imot leiligheten, har utbygger rett til å overlate objektet ensidig.