Komparativ tilnærming. Metoder for å fastsette verdien av fast eiendom

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

I verdens praksis innen eiendomsvurdering brukes tre tilnærminger:

• komparativ, eller marked;
• kostbart;
• lønnsomt.

Valget av metodikk avhenger i stor grad av vurderingsobjektet og den reelle situasjonen som har utviklet seg rundt en bestemt type eiendom. Imidlertid anses den komparative tilnærmingen for å bestemme den estimerte verdien fortsatt som den mest pålitelige måten.

Grunnleggende benchmarking-prinsipper

Den komparative tilnærmingen er et sett med metoder for å bestemme markedsverdien til en eiendom. Den takstede eiendommen sammenlignes med lignende eiendommer.

Evaluering er basert på følgende prinsipper:

• Etterspørsel og tilbud. Disse to indikatorene henger uatskillelig sammen, et begrenset antall tilbud genererer en viss etterspørsel, og omvendt, jo flere tilbud, jo mindre etterspørsel.
• Erstatning. Ingen kjøper vil betale mer hvis en eiendom med lignende egenskaper koster mindre.

Begrepet markedsverdi er nesten identisk med begrepet likevektspris. Likevektsprisen er et sett med kvantitative egenskaper ogprisfaktorer som bestemmer tilbud og etterspørsel for varen som sammenlignes.

Hovedkriterier for valg av sammenlignbare eiendommer for eiendomsvurdering

Det er et stort antall elementer som tas i betraktning i en komparativ analyse, og kombinasjonen deres er nesten uendelig. Derfor er analysen begrenset til et visst antall faktorer som direkte påvirker prisene.

Sammenligningselementer. Rettighetskvalitet

Enhver heftelse eller servitutt fører til verdifall på eiendommen som verdsettes. Det vil si at enhver begrensning i eiendomsretten er et prisavslag. Dersom objektet som verdsettes ikke har slike mangler sammenlignet med sammenlignbare objekter, så øker prisen tvert imot.

For tomter er ikke tilgjengeligheten av servitutter den eneste reduserende faktoren. Ved vurdering av verdi er svært viktig, overfører eiendomsretten til landet eller rett til leie, varig bruk. De to siste rettighetene omtales som reduserende faktorer. Det er veldig viktig om landet har visse begrensninger for videre transaksjoner med det.

salgsvilkår

Slike forhold tas i betraktning hvis det takserte objektet virkelig har særpreg ved salg.

Konkurs er en reduserende faktor, det vil si at selger har det travelt med å foreta en kjøps- og salgstransaksjon, siden eksponeringstiden til eiendomsmarkedsobjektet åpenbart er redusert sammenlignet med tilsvarende objekter.

Vurderingen er også betydelig påvirket av familiebånd, partnerskapforhold, selv om det er vanskelig å vurdere disse risikoene.

Hvis selger og kjøper er forbundet med leieforhold, og det er planlagt å inngå en salgskontrakt mellom dem, vil selvfølgelig den estimerte kostnaden bli undervurdert for å spare på skattebetalingene. I dette tilfellet er det bare én motivasjon - siden partene i transaksjonen er forbundet med andre ikke-markedsrelasjoner, krediterer derfor selgeren faktisk kjøperen. En lignende situasjon oppstår hvis transaksjonen er på vilkårene for opsjonen.

Utsiktene til å motta statlige tilskudd til utbygging av infrastruktur kan føre til en økning i estimert verdi på boligeiendom. Mengden av forventet konsesjonell utlån bestemmes ut fra forskjellen mellom konsesjonell og markedsmessig utlån.

Markedsbetingelser

En nedjustering kan brukes hvis det er en betydelig forskjell mellom markedsverdien for en lignende eiendom og den sakkyndige eiendommen.

En endring i funksjonalitet kan også tas med i vurderingen, da det påvirker balansen mellom tilbud og etterspørsel.

Eiendomsplassering

Verdidrivere	Kostnadsdeprimerende faktorer
Neighborhood Prestige Status for andre boligeiere Reserveområde Parkering tilgjengelig Tilgjengelighet til motorveier Tilstedeværelse av arkitektoniske monumenter og andre attraksjoner Rekreasjonsområde i nærheten av eiendom Unike arkitektoniske trekk ved bygningen	Avstand fra sentrum Ingen dagligvarebutikker innen gangavstand Avstand fra skole og førskoleinstitusjoner Dårlig miljøsituasjon i regionen Tilstedeværelse av fabrikk- og lagerbedrifter i nærheten av eiendommen, deponier

Fysiske faktorer (for land)

Komparativ tilnærming i vurderingen av en tomt involverer innsamling av egenskaper om eiendommen:

• size;
• shape;
• geologi;
• topography;
• beredskapsnivå, det vil si om landet er ryddet for vegetasjon, om uregelmessigheter er eliminert;
• kvalitative indikatorer for jorddekke.

Det mest bemerkelsesverdige er tilstedeværelsen eller fraværet av åser eller skråninger, fjellformasjoner eller grøfter. Det er også viktig hva jordens bæreevne, dens styrke, tilstedeværelsen av grunnvann. Det er svært viktig om det finnes informasjon om mulig forekomst av mineraler. Hvis informasjonen bekreftes, vil landet definitivt ha en heftelse i fremtiden.

Generelle egenskaper ved objektet som skal vurderes

Markedssammenligningstilnærming er studiet av egenskaper som øker verdien av objekter. Disse inkluderer:

• størrelse på bygning eller rom;
• byggehøyde;
• tilgjengelighet og område for hjelpefasiliteter;
• takhøyde.

Materialet som bygget er oppført av har også betydning, jo mer moderne og driftsikkert det er, jo høyere verdi har eiendommen. Sist men ikke minst er det generelle utseendet til hele bygningen, tilgjengeligheten av reparasjoner og en praktisk inngang. Hvis inngangen er fra gården, vil dette være en reduserende faktor.

Manglende reparasjon er en grunn til å endre evalueringsrapporten. En slik beregning er gjort på grunnlag av kostnadene ved reparasjons- eller restaureringsarbeid, tatt i betraktning fortjenesten som entreprenøren vil motta ved å investere i bygging eller reparasjon.

Økonomiske faktorer

Komparativ tilnærming i eiendom er å ta hensyn til mulige besparelser på energiressurser under drift. Den konstante økningen i kostnadene for verktøy gjør at folk hele tiden tenker på å spare og bruke alternative energikilder.

Denne faktoren er spesielt viktig hvis objektet kjøpes for videre leasing. Jo høyere forholdet mellom inntekter og kostnader som vil gå til driften av en bygning eller lokaler, desto mindre er beløpet for tilbakebet alt kapital i netto leieinntekter for eiendom.

Denne kategorien inkluderer også indikatoren for tilstedeværelse eller fravær av målere, om det er iverksatt tiltak for å minimere varmetapene.

Andre indikatorer

Evaluering innebærer å ta hensyn til tilstedeværelse eller fravær av tjenesteelementer. Det enkleste eksemplet er om huset har heis eller ikke. Tilstedeværelsen eller fullstendig eller delvis fravær av all kommunikasjonmer koblet til det lokale systemet. Hvis det er for mange mangler, foretas en nedadgående korreksjon. Eiendomsvurdering utføres i henhold til en rekke indikatorer.

Trinn for beregninger

Alle sammenlignende beregninger er basert på informasjon fra åpne kilder om nylige transaksjoner med lignende eiendom.

Evalueringstrinn:

1. Undersøkelse av lignende tilbud i et bestemt eiendomssegment, identifisere sammenlignbare eiendommer som nylig har blitt solgt.
2. Den innsamlede informasjonen analyseres og hvert tilbud sammenlignes individuelt med eiendommen som vurderes.
3. Identifisering av prisegenskaper, endringer i verdsettelsesrapporten.

Å bli enige om den justerte prisen og utlede den endelige kostnaden ved en komparativ tilnærming.

Fordeler med den komparative tilnærmingen

Først av alt lar metoden deg gjenspeile oppfatningen til bare typiske kjøpere og selgere.

Verdsettelsen gjenspeiles i gjeldende priser, tar hensyn til endringer i økonomiske forhold og til og med inflasjonsprosesser. Anslaget er alltid statisk begrunnet.

For å vurdere en bestemt eiendom trenger du ikke studere hele eiendomsmarkedet, men kun lignende eiendommer. Teknikken er veldig enkel, med pålitelige resultater.

… og ulemper

• Ganske vanskelig å finne ut de faktiske prisene.
• Full avhengighet av aktiviteten og stabiliteten i eiendomsmarkedet.
• Vanskelig medavstemming av data, hvis lignende objekter avviker vesentlig når det gjelder salg.

avslutningsvis

Kjernen i den komparative tilnærmingen i eiendomsvurdering er tydelig for både kjøper og selger. Teknikken gjør at partene kan studere eiendomsmarkedet og sørge for at de ikke taper. Evaluering kan utføres på grunnlag av allerede gjennomførte transaksjoner eller på tilbud fra andre selgere. I alle fall er den komparative teknikken systematisering og sammenligning av data om lignende eiendom. Hovedsaken er at valget av lignende objekter for sammenligning bør ta hensyn til spesielle eller uvanlige faktorer, for eksempel trusselen om beslag av sikkerhet, endringer i forskrifter på lok alt nivå eller manglende overholdelse av vilkårene i låneavtalen, tilstedeværelsen av tvangselementer.