Inntektstilnærming til eiendoms- og forretningsvurdering. Bruk av inntektsmetoden

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Inntektstilnærmingen er en hel kombinasjon av metoder for å vurdere verdien av fast eiendom, eiendommen til en organisasjon, selve virksomheten, der verdifastsettelsen gjøres ved å konvertere økonomiske fordeler som forventes i fremtiden. Det teoretiske grunnlaget for en slik tilnærming er ganske overbevisende. Verdien av en investering er verdien av fremtidige fordeler til dags dato, diskontert med en avkastning som reflekterer investeringens risiko.

Dette er rimelig og egnet for ethvert operativt foretak som brukes innen produksjon og salg av eiendom, så vel som dets virksomhet, med forbehold om positiv fortjeneste. Verdien av investeringsrisiko i den vurderte virksomheten demonstreres ved hjelp av en diskonteringsrente. I økonomisk forstand er dette nå avkastningen som investorer krever på investert kapital i sammenlignbare investeringsobjekter etter risikonivå, eller det er avkastningen på alternative investerings alternativer med sammenlignbar risiko på vurderingstidspunktet.

Funksjoner

Anvendelse av inntekttilnærming i praksis viser seg å være en ganske vanskelig oppgave, siden det er nødvendig å evaluere hver viktig kostnadsdeterminant - avkastningen og fortjenesten. Hvis disse metodene brukes til å evaluere en bedrift, er det viktig å gjennomføre en grundig analyse av alle nøkkelelementene deres, inkludert kostnader, bedriftsomsetning, som har en direkte innvirkning på fortjeneste, kostnader og risikoer som skapes av hvert enkelt element.

Inntektstilnærmingen til verdivurdering av virksomheter brukes ganske ofte. For eksempel, hvis vi snakker om et oppkjøp eller fusjon, brukes denne metoden mye oftere enn den kostbare eller markedsmessige. Kjøpers kapitalinvestering er nå gjort med forventning om at det i fremtiden vil mottas netto kontantstrømmer, som ikke kan kalles garantert, siden de er preget av visse risikoer. Inntektstilnærmingen fanger opp disse nøkkeldeterminantene for verdi, mens bruk av markedstilnærmingen vanligvis krever et pris-til-inntektsforhold eller et annet lignende multiplum av inntjening i ettertid, uten å ta hensyn til fremtiden.

Markedsmultipler er iboende upålitelige og klarer ikke å gi samme grad av grundighet som kan oppnås ved å bruke en inntektstilnærming med prognoser for fremtidig avkastning og diskonteringsrenter. For eksempel, et pris-til-inntektsforhold som brukes årlig, reflekterer ikke tilstrekkelig forventede endringer i fremtidige år. riktigbruken av forholdstall gir en mulighet til å vise generelle investorpreferanser og blir ofte sitert av selgere eller bransjekilder.

Bruk

Informasjonen om virksomhetens budsjett må også analyseres og beskyttes, noe som gjør det nødvendig å gjennomføre endringer og utarbeide økonomiske konsekvenser av opprettet plan, prognoser og grunnleggende forslag. Inntektstilnærmingen til virksomhetsvurdering måler alle forutsetninger som er knyttet til hvorvidt visse oppkjøpsfordeler oppstår fra inntektsvekst, kostnadsreduksjoner, prosessforbedringer eller kapitalkostnadsreduksjoner. Ved hjelp av en slik tilnærming kan alt dette måles og diskuteres. I tillegg kan den brukes til å bestemme tidspunktet for forventede fordeler, samt til å demonstrere nedgangen i verdien av en bedrift når fordelene skifter inn i en lengre fremtid.

Bruk av inntektstilnærmingen gir kjøpere og selgere muligheten til å beregne den virkelige markedsverdien til et foretak så vel som investeringsverdien for en eller flere strategiske kjøpere. Hvis denne forskjellen vises tydelig nok, kan selgere og kjøpere enkelt identifisere synergifordeler og ta informerte beslutninger.

Ved bruk av inntektstilnærmingen til virksomhetsvurdering, må det tas i betraktning at den beregnede verdien består av verdien av all eiendom som benyttes i direkte virksomhet. PÅInnenfor rammen av tilnærmingen som er brukt, er det flere metoder for evaluering som er av størst interesse. Spesielt er slike metoder for inntektstilnærmingen anvendelige: kapitalisering og diskontering av kontantstrømmer. Du kan vurdere dem mer detaljert.

Methods

Ved bruk av kontantstrømkapitaliseringsmetoden oppdages den totale verdien av et foretak avhengig av kontantstrømmene generert av foretakets eiendomspotensial. Kontantstrømmene til en virksomhet eller et foretak som helhet er forskjellen mellom alle inn- og utstrømmer av finansielle ressurser for en viss faktureringsperiode. Vanligvis brukes en periode på ett år for beregninger. Teknikken er å konvertere et representativt nivå av forventet kontantstrøm til en nåverdi ved å dele det totale beløpet av kontantstrømmen med den antatte kapitaliseringsrenten. I dette tilfellet er en inntektsstrøm med visse justeringer passende.

For å bruke den konvensjonelle kontantstrømmetoden, brukes tillegg av nettoinntekt (beregnet etter skatt) av ikke-kontante utgifter for å bestemme mengden av absolutt kontantstrøm til aktivering. Denne beregningsmetoden kan betraktes som mer forenklet enn beregningen av fri kontantstrøm, som tar hensyn til nødvendig kapitalinvestering og behovet for å fylle på arbeidskapital som et tillegg.

diskontering av kontantstrømmer

Denne metoden er i utgangspunktet kun basert på de forventede kontantstrømmene som genereres av foretaket selv. Dens karakteristiske forskjell er atkostnadsestimat er nødvendig for å beregne definisjonen av et representativt nivå av kontantstrøm. Denne metoden i utviklede land er mest brukt på grunn av at den kan brukes til å ta hensyn til alle utviklingsperspektiver. Kontantstrøm i generelle termer er lik summen av nettoinntekter og avskrivninger, med forbehold om å trekke fra økningen i netto arbeidskapital og kapitalinvesteringer.

Det er følgende betingelser for bruk av metoden med diskontert kontantstrøm:

• det er grunn til å tro at fremtidige nivåer av finansstrømmer vil avvike fra de nåværende, det vil si at vi snakker om en bedrift i utvikling;
• det er muligheter for rimelig å estimere fremtidige kontantstrømmer ved bruk av en bedrift eller kommersiell eiendom;
• objektet er under bygging, helt eller delvis;
• bedriften er et stort multifunksjonelt anlegg av kommersiell betydning.

Inntektstilnærmingen til verdivurdering av eiendom gjennom metoden med diskontert kontantstrøm er den beste, men bruken er svært arbeidskrevende. Det er estimater som ikke kan gjøres uten bruk av denne metoden. Blant dem er utviklingen av et investeringsprosjekt med påfølgende evaluering.

Fordeler med rabattmetoden

Hvis du praktiserer en inntektstilnærming til verdsettelse av eiendom eller virksomhet gjennom rabattmetoden, kan du identifisere noen store fordeler. Først av alt, taleDette betyr at fremtidig forretningsfortjeneste direkte tar hensyn til bare de forventede nåværende kostnadene ved å produsere produkter og deretter selge dem, og fremtidige kapitalinvesteringer knyttet til vedlikehold og utvidelse av produksjons- eller handelsanlegg reflekteres i resultatprognosen bare indirekte gjennom deres nåværende avskrivninger.

Viktige poeng

Evaluering av et objekt ved inntektstilnærmingen med manglende overskudd eller tap som en indikator på investeringsberegninger utføres justert for det faktum at overskudd fungerer som en regnskapsrapporteringsindikator, derfor er det gjenstand for betydelige manipulasjoner i arbeidsforløpet.

Den rabatterte kontantstrømmetoden inkluderer tre grupper av modeller:

• rabatterte utbytter;
• restinntekt;
• diskonterte kontantstrømmer.

Hvis en inntektstilnærming praktiseres i henhold til utbytterabattmodellen som bevis på kontantstrøm, brukes aksjeutbetalinger. Til tross for at modellen er betydelig vanlig i utenlandsk praksis for å bestemme og vurdere verdien av en virksomhets eiendeler, har den mange mangler. I modeller med tilbakeholdt overskudd er det ingen grad av regnskapsføring. Det er en forskjell i utbyttepolitikk ikke bare for spesifikke foretak, men også for land som helhet. Denne metoden kan ikke brukes i virksomheter som ikke har overskudd. Denne modellen er best egnet for å beregne verdien av minoritetsandeler.

Restinntektsmodell

Inntektstilnærmingen til verdsettelse gjennom modellen for gjenværende tilnærming forutsetter at mengden av gjenstående inntekt, det vil si forskjellen mellom det faktiske overskuddet og fortjenesten som aksjonærene forutså på tidspunktet for kjøpet av selve selskapet eller dets aksjer, vil bli brukt som en indikator på kontantstrøm. Hvis verdien av foretaket ble beregnet på grunnlag av forutsetninger i samsvar med denne modellen, vil den være lik summen av bokført verdi med nåverdien av den forventede inntekten som gjenstår etter det. Denne modellen viser betydelig følsomhet for kvaliteten på dataene som presenteres i regnskapet. For russiske forhold er tilstrekkeligheten av slik informasjon gjenstand for betydelig tvil.

Fordel for aksjonærer

Selvfølgelig kan aksjonærer eller aksjonærer i et foretak som har en viss historie, samt fakta om utbetaling av utbytte, bruke rabattmodellen til å beregne verdien av sitt eget selskap. Situasjonen er slik at aksjonærene i foretak i denne sektoren sjelden er minoriteter, så for dem vil den mest hensiktsmessige måten være å bruke en inntektstilnærming til verdsettelse av eiendom og virksomhet gjennom en diskontert fri kontantstrømmodell. I dette systemet er frie kontantstrømmer med diskonteringsrenter eller forventet avkastning på investert kapital de viktigste. Det største problemet med å bruke denne modellen er nøyaktigheten av den frie kontantstrømprognosen, samt den adekvate fastsettelse av diskonteringsrenten.

Hvis inntektstilnærmingen som definert ovenfor brukes, vil inntektene som forventes fra virksomheten ved bruk av neddiskonterte kontantstrømmetoder ta hensyn til de forventede kontantstrømmene som kan trekkes ut av sirkulasjon etter den nødvendige reinvesteringen av deler av kontantoverskuddet. Som en indikator avhenger ikke kontantstrømmene av regnskapssystemet som brukes av foretaket og dets avskrivningspolicy. Samtidig skal eventuelle kontantstrømmer – inn- og utstrømmer – tas i betraktning. Vurderingen av den økonomiske betydningen av å neddiskontere kontanter viser seg å være slik at de som et resultat av disse prosessene reduseres med beløp som ville vært tilgjengelig for investoren på det tidspunktet den spesifiserte kontantstrømmen ble mottatt, forutsatt at han investerte sine midler som ikke er i denne bransjen akkurat nå, men i noen - en annen investeringseiendel av offentlig karakter, for eksempel en likvid sikkerhet eller et bankinnskudd.

Ytterligere teknikker

Inntektstilnærmingen, som et eksempel er beskrevet tidligere, har blitt brukt mindre og mindre i det siste, og nå er verdsettelsesmetoden blitt den vanligste. Den brukes til å verdsette alle slags eiendeler, og er basert på ideen om at enhver eiendel som deler de grunnleggende egenskapene til opsjoner kan verdsettes som dette alternativet. For øyeblikket er inntektsmetoden oftest forlatt til fordel for opsjonsprisingsmodellen (henholdsvis Black-Scholes-modellen).

Et slikt system, dersom det brukes, gjør det mulig å estimere den totale egenkapitalkostnaden til et selskap eller foretak i tilfelle det går med store tap. Denne modellen er ment å forklare ytterligere hvorfor kostnaden for et foretaks egenkapital ikke er null, selv om verdien av hele foretaket synker under det nominelle gjeldsbeløpet. Men selv med tanke på denne fordelen, kan det bemerkes at Black-Scholes-modellen for å vurdere verdien av russiske virksomheter for øyeblikket er stadig mer teoretisk. Hovedproblemet som denne modellen ikke kan brukes på innenlandske virksomheter er mangelen på bevis for modellparametrene, som er avgjørende.

Konklusjoner

Inntektstilnærmingen til verdivurdering av bedrifter og eiendom har blitt mye mindre vanlig, og dette skjer av mange grunner. Spesielt gjelder dette manglene, på grunn av hvilke det er vanskeligheter med bruken på forbrukermarkedet. Først av alt bør det bemerkes hvor vanskelig det er å forutsi fremtidige kostnader for tjenester og produkter, materialer og råvarer, samt et sett med andre kostnadsindikatorer. Samtidig kan vi snakke om en viss subjektivitet ved ekspertvurderinger. I tillegg ligger problemet i den lave avsløringen av informasjon om russiske virksomheter, og faktisk er det nødvendig for å gjøre kompetente beregninger og kompilere Black-Scholes-modellen. Dette skyldes i stor grad den lave bedriftskulturen til slikebedrifter.

Det store flertallet av aksjene, inkludert store eierandeler, er konsentrert i hendene på et lite antall personer, og andelen minoritetsaksjonærer og småeiere, hvis andel er svært liten, i den autoriserte kapitalen er ubetydelig. Det viser seg at mange bedrifter rett og slett ikke er interessert i å avsløre informasjon. Det er grunnen til at beregningen av inntektstilnærmingen er merkbart mer komplisert i forhold til de fleste bransjer og virksomheter i Russland. Under andre forhold fungerer den best, og viser alle dens fordeler og pålitelighet.