Estimering av markedsverdi: metoder, prosedyre for utarbeidelse av en rapport, formål med gjennomføring

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Evaluering av en leilighet eller hus kan være nødvendig i mange tilfeller. Ja, og det er veldig viktig å vite hvor mye inntekt du kan få ved salg av eiendom. Tross alt er dette en ressurs som må brukes klokt, noe som betyr at du trenger å vite alt om det. Du kan lese mer om å vurdere markedsverdien av en leilighet i denne artikkelen.

Hva er markedsverdien?

Nå dominerer markedsmodellen for økonomien over hele verden, som innebærer kjøp og salg av ulike varer for pengene som folk er villige til å kjøpe dem for. For eksempel, hvis du produserer billige engangsplater, vil prisen neppe være veldig høy. Ellers vil du rett og slett ikke ha kjøpere. Det samme prinsippet kan tilskrives fast eiendom: til leiligheter og hus. Men i dette tilfellet er det mye vanskeligere å sette en objektiv pris som ikke vil redusere eiernes investeringer og samtidig ikke være ublu. Situasjonen kompliseres ofte av det faktum at under salg av eiendom er eierne sjelden objektive. Hvis det er knyttet gode minner til huset, ellerdu brukte barndommen din i det, kan det være vanskelig å sette en pris riktig basert på markedsforhold.

Derfor er tjenestene til takstmenn så populære, som bidrar til å nøkternt tildele riktig verdi. Det kan være vanskelig å anslå markedsverdien til en leilighet hvis eierne av leiligheten har et akutt behov for å selge eiendommen raskt eller hvis eiendommen ligger i et ugunstig område.

Etter type skiller de mellom nåværende, tidligere og fremtidig markedsverdi. Som du kanskje gjetter, avhenger det av tiden det er beregnet for. Som oftest foretas det en løpende taksering, men skal du investere i leilighet som investering, så kan verdien av bolig i fremtiden komme godt med.

Trenger jeg å vite prisen?

Hvorfor spørre om verdien av en eiendom? Formålet med å vurdere markedsverdien av eiendom kan være forskjellige. Men som oftest blir objektet vurdert i følgende tilfeller:

• Hvis de ønsker å pantsette eller leie ut eiendom. I det første tilfellet er kostnaden nødvendig for å beregne beløpet som er gitt (for eksempel for et boliglån eller et lån).
• Hvis eiendommen ble donert og du må fikse dens virkelige verdi.
• I konkurs.
• Å utfordre matrikkelverdien. Ved salg av eiendom tar staten en skatt til statskassen som ilegges forskjellen mellom markeds- og matrikkelverdier. Du kan ofte trenge hjelp fra en takstmann for å utfordre verdien.
• Ved salg eller kjøp.
• I alle andre situasjoner når du trenger å finne ut den reelle prisen på et objekt.

Evalueringsmetoder

Det er tre metoder for å estimere markedsverdi.

Den mest populære er den kostbare. Den tar hensyn til hvor mye av dine egne penger du har investert i kjøp og oppussing. Kriteriene for denne metoden er ganske godt definert. For å gjøre beregninger, må du vite hvor mye det vil koste å bygge nøyaktig samme hus eller leilighet for øyeblikket. Samtidig tas absolutt alle de små tingene i betraktning: fra kostnadene for dører til prisen på installasjonstjenester. Det beregnes selvfølgelig også avskrivninger og ulemper ved boligen, som et resultat av at du raskt kan få den nøyaktige prisen på eiendommen. En annen definisjon å være klar over i kostnadstilnærmingen er erstatningskostnad. Hvor mye vil en leilighet med samme areal og omtrent samme beliggenhet, men bygget med forskjellige materialer, koste? Som et resultat kan eieren få et klart bilde av hvor mye eiendommen hans faktisk er verdt. Det er tross alt lite sannsynlig at kjøperen betaler for en gjenstand som ikke oppfyller de oppgitte kravene.

En annen metode er komparativ. Det består i å forske på lignende transaksjoner. For eksempel kjøpte de forrige måned en 1-roms leilighet av Vasily i omtrent samme område med de samme sosiale fasilitetene. Hvor mye fikk han for det? Etter å ha samlet inn visse statistikker fra flere slike saker, kan vi trekke konklusjoner om gjennomsnittsprisen på eiendom i dette segmentet. For øyeblikket, for en sammenlignende vurdering, trenger du ikke engang å ty til hjelpspesialister: mange nettsteder samler inn informasjon og viser resultatet.

Inntektsmetoden for eiendomsvurdering tar hensyn til hvor mye du kan få etter å ha kjøpt en eiendom. Denne metoden brukes for eksempel ved kjøp av leilighet for senere å leie den ut. I dette tilfellet er det faktisk helt andre faktorer som er viktige: Metroens nærhet, design, område osv. Inntektsmetoden lar deg anta med høy grad av sannsynlighet hvor lønnsom eller ulønnsom investeringen vil være i fremtiden.

Criteria

I hver tilnærming brukes ulike kriterier for å vurdere markedsverdien av lokalene. Men generelt er de alle basert på følgende faktorer:

• Transporttilgjengelighet (metro, holdeplasser, motorveier).
• boareal.
• Layout.
• Tilgjengelighet av ulike sosiale fasiliteter: kjøpesentre, skoler, barnehager.
• Luftkvalitet.
• Tilstedeværelse av nærliggende parker og andre naturgjenstander.
• Floor.
• Materialet som boligen er bygget av.
• Tilgjengelighet for etterbehandling og reparasjon.

Avgrensning

Det hyppigste objektet for vurdering er vanligvis leiligheter. Kunden trenger bare å svare på spørsmålet om hvorfor han trengte en vurdering. Basert på responsen velger utøveren riktig metode. Men som oftest tar vurderingen av markedsverdien til en leilighet hensyn til alle tre tilnærmingene. Hvis alle blir brukt, anses markedsverdien som rimelig. Hver tilnærming har også en koeffisient som gjenspeiler den.autentisitet. For eksempel har den komparative metoden en ganske lav pålitelighetskoeffisient, siden mange transaksjoner i det russiske markedet ikke er gjennomsiktige, og objekter ofte ikke har tilstrekkelige analoger. Hvordan er eiendomsvurderingsprosessen?

1. Takstmannen velger den vurderingsmetoden som passer best for en bestemt leilighet eller hus.
2. Kunden kan velge tidspunktet for bestillingen sin. Han må også oppgi formålet med studiet og størrelsen på belønningen.
3. Hvis begge parter kommer til enighet, blir det laget en kontrakt mellom dem. Ofte er ikke tjenestene til en takstmann billige, så kontrakten er en ekstra garanti for oppfyllelse av forpliktelser.
4. Jo flere metoder en studie bruker, desto dyrere blir den. Derfor kan takstmannen kunngjøre prisen på hver enkelt for å forstå hvor mye det er.
5. Deretter utfører utøveren selv vurderingen, beregner pålitelighetskoeffisientene og gir sluttverdien.
6. Rapporten om gjeldende markedsverdi for objektet fylles ut sist.

Hustaksering

Vurdering av markedsverdi av et hus er ikke mye forskjellig fra en lignende prosedyre for en leilighet. Til å begynne med bestemmer takstmannen kostnaden for ikke selve hytta, men tomten. Til dette beløpet legger spesialisten kostnadene for arbeid og materialer som er nødvendig for å bygge det samme huset. Som oftest utføres vurderingen av markedsverdien av stedet etter kostmetoden. Dersom kunden har valgt sammenligningsmetoden, vil entreprenøren se etter lignende objekteri nærliggende områder for å beregne gjennomsnittskostnaden for en tomt med hus. Resultatet er en vektet gjennomsnittspris som du kan stole på under salget.

Kjøp eller salg av eiendom er et veldig viktig skritt. Ved en feilvurdering av verdien kan eieren beklage sterkt at han ikke benyttet seg av en profesjonell takstmann. Tross alt, som et resultat kan du tape et mye større beløp.

Prosedyre for å sammenstille et verdidokument

Rapport er et resultat av eiendomsvurdering, som inkluderer all nødvendig informasjon. Den inneholder metodene som er brukt for evaluering, analyse av egenskaper, beskrivelse av markedssituasjonen og mye mer. Enkelt sagt fungerer rapporten som en offisiell bekreftelse på den tildelte markedsverdien og kan brukes i transaksjoner eller for å få lån. For at en rapport skal være gyldig, må den inneholde følgende seksjoner:

• Tittelside (nummer, informasjon om entreprenøren og eieren av eiendommen).
• Innholdsfortegnelse. Selv om rapporten ikke er veldig lang, lar innholdsfortegnelsen deg raskt forstå de eksisterende delene.
• Følgebrev, som inneholder all grunnleggende informasjon presentert i et gratis format. Det refererer vanligvis til tilnærmingene som er tatt.
• Funnene indikerer resultatene av evalueringen.

Takket være det praktiske formatet til markedsverdirapporten kan hver person enkelt finne informasjonen de trenger, og resultatet av prosedyren kan enkelt finnes ved å se på siste side.

Forskjellen mellommarkeds- og matrikkelverdi

Under salg eller kjøp av eiendom vil du sannsynligvis måtte forholde deg til noe som matrikkelverdi. Dette er boligprisen, som settes av staten gjennom egen vurdering. Matrikkelverdien er ikke alltid riktig, så det kan oppstå et gap på flere hundre tusen rubler mellom den og markedsprisen. Hvilke skritt bør tas i dette tilfellet?

• Bestill en tredjeparts eiendomsvurdering.
• Hvis forskjellen viser seg å være virkelig betydelig, så er det nødvendig å sende inn en søknad til Rosreestr med en forespørsel om å revidere verdien av matrikkelverdien basert på de tilgjengelige dokumenter. I dette tilfellet kan en velskrevet rapport spille en stor rolle.
• Hvis du nekter, kan du utfordre avgjørelsen i retten. Det viktigste er å ha tid til å gjøre dette innen 6 måneder fra vurderingsdatoen.

Eksperttips

Vurdering av markedsverdien til en boligeiendom er en svært komplisert prosedyre, som har mange nyanser:

• Hvis matrikkelverdien er lavere enn markedsverdien, kan dette redusere skattene betydelig. Men hvis du skal selge eiendom, så er det bedre å revurdere.
• Bruk gratis konsultasjoner. Noen selskaper tilbyr dem gratis for reklameformål. Også på Internett kan du få råd fra eksperter om kontroversielle spørsmål.
• Vurder tidlig. Prosessen kan ta lang tid. Egenvurderingseg selv er ikke raskt ferdig, og uforutsette vanskeligheter kan oppstå underveis.
• Velg bedrifter som ligger i samme område som objektet. I dette tilfellet trenger du ikke å betale ekstra transportkostnader og tid for spesialister.

Hvem bør jeg kontakte?

Hvis du bestemmer deg for å bruke tjenestene til en takstmann, trenger du en spesialist som spesifikt tar for seg eiendomssegmentet ditt. I storbyer er det vanligvis mange alternativer. Å velge riktig selskap er basert på anmeldelser eller anbefalinger fra venner. Hvis ingen fra miljøet ditt kan dele kontaktene til en verifisert person, bør du veiledes av følgende kriterier når du velger en utøver:

• Bedriften må ha vært i markedet i flere år og ha et godt rykte.
• Nettstedet må presentere lisenser og sertifikater som bekrefter retten til å drive selskapet.
• Positive tilbakemeldinger på Internett kan også tjene som en faktor for samarbeid.

Kostnader for takstmannstjenester

Mange tror at tjenestene til en takstmann koster vanvittige penger, fordi han må gå til stedet og gjøre mye arbeid. Men faktisk må du betale fra 3500 til 5000 rubler for en leilighetsvurdering. Kostnaden avhenger av selskapet, størrelsen på leiligheten og dens avstand fra byen. Vanligvis betales reiser til regionen separat. Det er også et pristillegg for hasteordrer, vanligvis øker prisen med 20%.

Resultater

Hvis du har funnet ut hva en markedsverdivurdering er, hvilke metoder som finnes, så har du blitt mer kompetent i spørsmål om kjøp og salg av eiendom. Etter å ha vurdert objektet og generert en rapport, vil du vite nøyaktig hvor mye leiligheten, huset eller tomten din koster.