Eiendomsutvikling og dens rolle i økonomisk utvikling. Konseptet, typene, prinsippene og grunnlaget for utvikling

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Eiendomsutvikling er en flertrinnsprosess som kan være risikabel, langvarig og kompleks i dagens miljø. Det er mange hindringer som kan komme i veien for eiendomsutvikling. En slik prosess kan ta år å bringe et prosjekt fra den innledende planleggingsfasen til ferdigstillelse. Eiendomsutviklingsprosjekter kan også være svært lukrative investeringsmuligheter.

konsept

De siste årene har et nytt konsept innen økonomisk terminologi dukket opp - eiendomsutviklingsvirksomhet. Utviklingen av denne industrien refererer til entreprenørielle aktiviteter som involverer endringer i eksisterende bygninger, strukturer eller land, som fører til en økning i markedsverdien deres.

Utvikling er en type virksomhet som er knyttet til opprettelse, rekonstruksjon eller endring av en eksisterende eiendom eller tomt ved bygging av bygninger med flere etasjer, detaljhandel, kontor, industri og lagerlokaler, for å oppnåinntekt fra prisøkningen deres.

konsept

Vanskeligheten med å forbedre utviklingen av byggebransjen har ført til utvidelse av vitenskapelig og anvendt forskning innen utvikling og implementering av nye former, metoder og systemer for forv altning av eiendom for å øke konkurranseevnen og produktiviteten til deres aktiviteter.

En av disse formene er utvikling. Utviklingen av eiendomsutvikling i den russiske føderasjonen er en relativt ny type virksomhet som har dukket opp som et resultat av markedsøkonomiske trender fra relaterte forretningsområder innen eiendom, investering og konstruksjon.

I følge tallene fra russisk økonomisk vitenskap Mazura I. I., Shapiro V. D., som var engasjert i forskningsarbeid innen forv altning og utvikling av eiendom, er utvikling en spesiell prosess og type profesjonell aktivitet (virksomhet) som er assosiert med transformasjon av eiendom av høy kvalitet for å øke verdien.

Utvikling er prosessen der en endring av høy kvalitet i eiendom oppnås.

Til slutt er hovedtegnene på utvikling spesifikke kvalitative indikatorer, dvs. den grunnleggende transformasjonen og økningen i prisen på et eiendomsobjekt, samt produktiviteten og avkastningen på investeringen.

På den annen side fungerer utvikling også som et styringssystem for prosessen med opprettelse og utvikling av fast eiendom, som et resultat av at dens fysiske, økonomiske og juridiskespesifikasjoner.

Endring av et eiendomsobjekt under utvikling skjer på en slik måte at prisen øker flere ganger.

Som et resultat gir de fysiske utviklingsprosessene fremveksten av nye forbrukeregenskaper til objektet som møter samfunnets skiftende behov. Disse endringene kan være både dramatiske og lite synlige fra utsiden. De er imidlertid alltid et nødvendig tegn på utvikling, en nødvendig betingelse for å øke den økonomiske effekten av bruk av eiendom.

Eiendommer endres over tid under utviklingen for å møte samfunnets behov.

Finansielle utviklingsprosesser realiseres i form av økning i prisen på eiendom som følge av de fysiske endringene som er gjort. Samtidig er prisøkningen ikke gitt av noen fysiske endringer, men kun av de som oppfyller kravene i markedet og kundenes behov.

Jo mer dette samsvarer, desto høyere er verdien av det opprettede objektet, og jo høyere utviklingseffektivitet.

Utviklingsproduktiviteten vil forbedres hvis den oppfyller kundenes behov.

I henhold til sin struktur kan et selskap være en diversifisert investerings- og byggekonsern eller et holdingselskap med et komplekst utviklet system, som består av flere organisasjoner, som hver tar sin plass i et visst hierarki og har sitt eget mål.

Det skal understrekes at ikke alle organisasjoner som deltar iprosessen med å opprette og implementere et investerings- og byggeprosjekt, er en del av strukturen (systemet) til et utviklingsselskap.

De kan være kommunale og private virksomheter som er involvert i enkelte faser av prosjektet. Men jo mer de er inkludert i denne investerings- og konstruksjonsbeholdningen og faller inn under den generelle ledelsen i et utviklingsselskap, jo mer produktivt vil dette selskapet jobbe. Samtidig vil disse firmaene utføre visse funksjoner som ledelse, organisering, motivasjon, kontroll osv.

Utvikling er en ny type forretningsvirksomhet knyttet til restaurering, prosjektering, konstruksjon og andre arbeider. Etter at disse arbeidene er fullført, skjer det en kvalitativ endring i eiendommen og verdien av eiendommen øker.

Forskjeller mellom russisk og utenlandsk utvikling

Hovedforskjellen er at vestlig utvikling er basert på ordningen med behovet for å lage et eiendomsobjekt, som var basert på markedsundersøkelser. I vår stat utvikles et investeringsprosjekt for en bestemt tomt som er tilgjengelig for prosjektet.

Eiendomsutvikling i Russland innebærer at våre selskaper ennå ikke kan konkurrere med utenlandske, men denne doktrinen blir mer og mer populær på grunn av det utviklende systemet for byplanlegging og europeiseringen av det moderne samfunnet. Rollen til utviklere blir mer og mer håndgripelig. De kan organisere grunnleggendeEndringer. Transformasjonene gjøres på forskjellige måter. Utviklere er forretningsmenn og spesialister med en bred profil: innen jus, penger og konstruksjon. Det er få av dem i Russland, og prisen på tjenestene deres er ganske høy.

Utviklingsoppgaver

Det sentrale målet med eiendomsutvikling og eiendomsforv altning er å maksimere inntektene fra en eiendom. Kilden til denne inntekten er merverdien som ble skapt under gjennomføringen av prosjektet som forskjellen mellom kostnaden for objektet og kostnaden for prosjektet.

Her må utviklerens aktivitet fokuseres på å maksimere verdien av det ferdige objektet og minimere kostnadene.

Hovedmål for profesjonell eiendomsutvikling:

1. Effektiv organisering av prosjektgodkjenningsprosessen med offentlige etater.
2. Effektiv organisering av arbeidet med entreprenører, samt tiltrekke seg pålitelige entreprenører med minimering av priser og prosjekttid gjennom kontraktstilbud. Et av hovedverktøyene for å forbedre styringen av byggedelen (gjennomføringen) av utviklingsprosjekter er involvering av profesjonelle prosjektledere med kunnskap om byggeteknologier.
3. Effektiv organisering av prosjektfinansiering av midler - dannelsen av en økonomisk levedyktig og veletablert mekanisme for tildeling av økonomiske ressurser, som inkluderer en kombinasjon av ulike kilder til midler og en endring i forholdet mellom dem etter hvert som du går videreprosjekt.

Kilder til midler til utviklingsprosjekter er: egenkapital, direkte finansiering, lånte midler (inkludert banklån, fond).

Hver av disse kildene har sine fordeler og ulemper. Som et resultat av dette utgjør utviklerens egne midler vanligvis den minste andelen av den totale bevilgningen til prosjektet.

Hovedfinansieringskilden for prosjektet i byggefasen er lånte midler og midler fra direkte finansieringskilder, mens andelen av sistnevnte øker etter hvert som prosjektet avsluttes. Utbygger må være i stand til å kombinere disse kildene etter hvert som prosjektet skrider frem, unngå unødvendig avhengighet av prosjektet til tildeling av midler fra lån og minimere gebyret for tiltrukket midler.

4. Effektiv organisering av salg (leie) av et objekt, som er opprettet med involvering av spesialiserte meglerselskaper. Å øke kapasiteten til salgsteam gjennom bruk av ulike måter å organisere salg på inkluderer: arbeid via Internett, bruk av sosiale nettverk, salg i felten.

Principles

Et av hovedprinsippene for eiendomsutvikling er opprettelsen av et slagkraftig team av konsulenter som skal jobbe på ulike stadier av prosjektet – fra markedsarbeid til gjennomføring av drift av byggeplasser. Å tiltrekke seg slike fagfolk er ikke billig, men erfaringen viser at det er lønnsomt.

PåHvert trinn i utviklingen av prosjektet bør fremheve hovedpunktene, med den vellykkede gjennomføringen som du kan forvente et vellykket resultat av hele prosjektet. Markedsundersøkelser skal svare på følgende spørsmål:

• i hvilken markedssektor er det ufylte nisjer nå, og vil de forbli i fremtiden;
• hva er det mer mulige prisnivået for salg av det bygde området;
• hva er prosjektets lønnsomhetsprognose;
• hvilket konkurransenivå i en bestemt sektor;
• sannsynlige risikoer og måter å redusere dem på.

Forskning av eiendomsmarkedet lar deg finne den eksisterende balansen mellom tilbud og etterspørsel i ulike sektorer og dermed identifisere ufylte nisjer der det mangler visse områder.

Når du studerer salgsprisen og byggeprisen, kan du finne sektorer der effektiviteten til utviklingsprosjektet vil være maksimal.

Stor oppmerksomhet i studien bør vies til prognosene for disse egenskapene, da tingenes tilstand i markedet er i stadig endring. Studien bør også inneholde en studie av konkurrentenes arbeid, og identifisere deres styrker og svakheter.

Visninger

Det er vanlig å skille mellom to hovedtyper av utvikling: avgiftsutvikling og spekulativ utvikling.

Avgiftsutvikling er en type byggevirksomhet der utbyggerselskapet ikke eier objektet som bygges, men kun driver med ren utvikling uten investeringsfunksjoner. Denne typen utvikling erminst risiko.

Tradisjonell utvikling i det moderne russiske byggemarkedet innebærer uunnværlig deltakelse av utviklerfond i investerings- og byggeaspekter.

Entreprenørselskapets rolle i investeringsprosjekter varierer fra 100 til 35-40 prosent.

Spekulativ utvikling er vanskeligere enn det første alternativet. Utbygger bygger næringseiendom, og tar grep som grunnleggeren av prosjektet. Den økonomiske ordningen med store utviklingsprosjekter er en kompleks kombinasjon av utbyggers egne midler og tiltrukket investeringer: banklån og betalinger fra fremtidige leietakere.

Høy fortjeneste i spekulativ utvikling er ledsaget av høy risiko i tilfelle prosjektfeil. Spekulativ utvikling er den vanskeligste formen for relasjoner mellom deltakere i investeringsprosessen i eiendomsmarkedet, siden eiendom, byggeprosess, design og ekstremt vanskelig bankvirksomhet er blandet i ett prosjekt.

Hvem er en utvikler?

En utvikler er et selskap som lager et objekt og administrerer denne prosessen. Helheten av alle arbeider utført av utvikleren er et komplekst investeringsprosjekt innen eiendom. Under gjennomføringen av prosjektet søker utvikleren (alias utvikleren) å minimere risiko og øke lønnsomheten. I noen tilfeller kan han kun opptre som utøver og motta et fast honorar fra oppdragsgiver for sitt arbeid. Hvis utviklerenfungerer som initiativtaker til prosjektet, så blir han tvunget til å ta all risiko.

En utvikler er en eiendomsmegler som spesialiserer seg på etablering av nye eller oppussing av eksisterende eiendommer, vellykket markedsføring og salg. Disse ansatte jobber ofte med partnere for å dele risiko og arbeidsmengde, og de kan jobbe for store selskaper som driver eiendomsutvikling i stor skala eller bruker eiendomsutvikling som ett investeringsmiddel i en mangfoldig portefølje.

Folk kan nærme seg en utviklerkarriere fra forskjellige perspektiver. Utviklere kan ha grader i eiendomsutvikling, eller komme fra å fungere som eiendomsmegler, entreprenør eller arkitekt.

Å jobbe som eiendomsutvikler er en svært vanskelig oppgave. Utviklere bør være i stand til å evaluere et bredt spekter av fremtidige scenarier og avgjøre om de er gjennomførbare og akseptable. Han kan se på en tom tomt og se potensialet i det, eller ta en omvisning i et falleferdig bygg og lage en plan for ombygging og et vellykket salg i fremtiden.

Utviklere har en tendens til å jobbe i stor skala, involvert i byggingen av flere enheter som kan spenne over tusenvis av eiendommer.

Erfaring fra eiendomsbransjen er kritisk, da utbygger må kjenne markedet godt for å forstå om prosjektet blir vellykket eller ikke. Utviklere trenger også koblinger med lokale myndigheter for å hjelpe dem å møtesprosjekter som spenner fra folk på kontoret som kan gi veiledning for å hjelpe prosjektet videre til planmedarbeiderne i kommunen som skal flytte disse prosjektene videre.

En god utvikler er også en del av et større team. Utbygger må samarbeide med arkitekter, entreprenører, landskapsarkitekter, politikere, eiendomsmeglere og mange andre fagfolk for å veilede prosjektet fra start til slutt. Utviklere må velge gode team, organisere dem effektivt og administrere dem for å møte behovene til prosjektet og teammedlemmene samtidig som de har kontroll over den generelle utviklingen.

Mange utviklere velger et spesifikt spesialiseringsområde, for eksempel high-end boligeiendom, næringseiendom, mellomstore eiendom, lavinntektsboliger og så videre.

Utviklere kan også utvide de geografiske grensene for prosjektene sine. For eksempel vil en utvikling som er knyttet til det eksklusive boligmarkedet i New York City ikke nødvendigvis være like vellykket i Minneapolis.

Prosjektstadier

Utbyggingsprosjektet for boligeiendom kan deles inn i tre faser:

1. Tidlig fase: I startfasen er prosjektet fokusert på kompetanse, forskning og tillatelser. Dette er vanligvis den mest inkonsekvente delen i varighet. Investering på dette stadiet medfører de største og mest varierte risikoene fordi det er mange ukjente faktorer. Noen av hovedtrinnene i denne fasen inkluderer følgende prosedyrer:

• miljøvurdering;
• eksamener;
• markedsanalyse og mulighetsstudie;
• erverv av land eller sikring av rettigheter til å kjøpe land;
• tomteplaner, utbyggingsplaner og byggeplaner;
• organisering av byggefinansiering;
• infrastrukturforbedringer.

2. Mellomtrinn (byggetrinn): omfatter bygging og forbedring av bygninger. Siden forprosjektarbeidet allerede er fullført, er risikoen ved prosjektet på dette stadiet betydelig redusert, men ikke helt eliminert. Noen av hovedtrinnene i denne fasen inkluderer prosedyrer:

• å skaffe byggefinansiering;
• prosjektmarkedsføring;
• pre-leasing;
• eiendomsadministrasjonsorganisasjon (med mindre det gjøres under forhåndsutvikling).

3. Den siste fasen (drift): er den første fasen av bygningens livssyklus. Selv om risikoen knyttet til forhåndsutvikling og bygging kan være eliminert på dette tidspunktet, er tilstanden til leietakerne fortsatt i fare. Noen aktiviteter i sluttfasen inkluderer følgende prosedyrer:

• søk etter en kjøper hvis det ikke allerede er gjort;
• permanent markedsføring og leasing;
• bestemme oppbevaringsstrategi;
• styrke eiendomsforv altningen;
• oppnå stabilisering.

Og hvis vi har med næringseiendom å gjøre?

For at investeringen skal bringeforventet fortjeneste, må du bekymre deg for riktig plassering og markedsføring i markedet. For øyeblikket i Russland er oppgaven komplisert av det faktum at konkurransen i dette markedet er ekstremt høy. Av denne grunn er utvikling av næringseiendom mer relevant enn noen gang.

Kommersiell eiendomsutvikling har mange fordeler for finansmannen. De viktigste er:

• en gradvis økning i prisen på butikklokaler, som gjør at de snart kan selge plass videre til en høyere pris;
• mulighet til å tjene passive leieinntekter;
• sikker investering med minst mulig risiko.

I alle fall har selve objektet en viss verdi, for du kan til enhver tid få midler fra implementeringen etter behov.

Anvendelse av utvikling i handel

Tatt i betraktning utviklingen av detaljhandelseiendomsutvikling, kan vi skille ut hovedoppgavene som er satt til investoren i dette tilfellet.

De inkluderer:

• Markedsundersøkelser for å identifisere konkurrenter og finne de beste alternativene for å tiltrekke kunder til shopping- og underholdningskomplekset;
• søk etter det optimale nettstedet for plasseringen av et kjøpe- eller forretningssenter, med tanke på strømmen av mennesker;
• utvikling av planforslaget for plassering av handelsareal (inndeling i soner).

For kjøpesentre avhenger leieprisen ikke bare av området til lokalene, men også av beliggenheten - de punktene som ligger nærmere inngangen eller på steder med store folkemengder vilkoste mer.

Fra tid til annen kan det også være nødvendig å tiltrekke seg ytterligere investeringer i bygging.

Lagereiendom

Lagereiendom i dag er et av de mest attraktive segmentene i det russiske utviklingsmarkedet. Markedet er fortsatt langt fra mettet. Tilbud om kvalitetsobjekter er ubetydelige. Etterspørselen er betydelig. Avkastningen på investeringen er ca. 15-17%, og tilbakebetalingstiden er innen 4-5 år. Gjennomføring av prosjekter innen utvikling av lagereiendom utføres av både store utbyggere og mellomstore.

Konklusjon

Dermed er utvikling et system med økonomiske, organisatoriske, juridiske og fysiske relasjoner i eiendomsmarkedet. Gjennomføringen av et prosjekt på dette området har muligheten til å bruke innovasjoner og oppnå lønnsomhet basert på investeringen deres.