Vurdering av bygninger og konstruksjoner: dokumenter, regler og metoder

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Evaluering av bygninger og konstruksjoner kan utføres av mange årsaker. Oftest dreier dette seg om betaling av eiendomsskatt, hvor mye avhenger av matrikkelverdien til objektet. For å revidere dette tallet og tjene et mindre beløp som skattebetalinger, bestiller eiere en uavhengig eiendomsvurdering fra en spesialisert organisasjon. Artikkelen vil gi en liste over nødvendige dokumenter for prosedyren, samt reglene og metodene for denne handlingen.

Hvorfor trenger du det?

I tillegg til begrunnelsen vedrørende revisjon av objektets matrikkelverdi, er det en rekke andre forhold som krever en vurdering av tilstanden til bygninger og anlegg:

• Forberedelse før salg med identifikasjon av markedsverdi på en bestemt dato. Prosedyren er nødvendig for å fullføre enhver type transaksjon (kjøp og salg, bytte, leie, registrering av aksjer osv.).
• Etter kjennelse fra retten eller for behandling av saksbehandlingen i retten.
• For å beregne skade på grunn av skade på eiendom.
• For det formål å få lån eller boliglån.
• Forlegge til et objekt i den autoriserte kapitalen til organisasjonen.

Hvem skal betro en uavhengig vurdering

Eksperter anbefaler deg å følge følgende regler når du velger et passende selskap:

• Still et spørsmål i en søkemotor, for eksempel i Yandex, og angir din region. Dette vil være mye mer produktivt enn å lete etter annonser i trykte medier eller intervjue venner og slektninger.
• Studer annonsene til flere selskaper. Jo mer informasjon på Internett, jo mer pålitelig er selskapet, men jo dyrere vil tjenestene være.
• Du bør finne nettstedet til det valgte selskapet og studere det med tanke på designnivå, innhold, tilstedeværelse på kontaktsiden og informasjon om spørsmålet ditt.
• Det er nødvendig å kontrollere plasseringen på nettstedet for skannede kopier av tillatelser, sertifikater som bekrefter lovligheten av selskapets virksomhet, samt sertifikater for yrkesansvarsforsikring.
• Anbef alt for å se etter anmeldelser på Internett. Selvfølgelig, hvis det bare er to eller tre av dem, vil ikke dette være av avgjørende betydning, men tilstedeværelsen av negative kundemeninger bør varsle eieren av eiendommen.
• Etter å ha funnet et passende alternativ, bør du ringe selskapet, introdusere deg selv og snakke om temaet som interesserer deg. Klare og konsise svar vil hjelpe deg å ta det riktige valget. Manglende evne til å komme gjennom, komme på en telefonsvarer, bytte fra en ansatt til en annen bør varsle kunden.

Dokumenter for evaluering av bygninger og konstruksjoner

Vanligvis har eierenflere dokumenter for eiendomsobjektet. For å finne ut hvilke av dem som er nødvendige for prosedyren, bør du kontakte det valgte vurderingsselskapet. Som regel vil en ansatt i selskapet på det første møtet eller i en telefonsamtale forklare hva som må gis til en kundeservicespesialist. Hoveddokumentene som gjør det mulig å vurdere markedsverdien av bygninger og strukturer som eies av en juridisk enhet er:

• Sertifikat for registrering av eierskap til eiendom.
• Dokumenter om restriksjoner på bruken av objektet.
• Bekreftede grenser for en bygning eller struktur, som viser plassering.
• Beholdningskort utstedt i henhold til regnskapsdata.
• Referanse på den opprinnelige (erstatnings-)kostnaden og beløpet for påløpte avskrivninger.

Dokumenter knyttet til retten til å lande under objektet:

• Teknisk pass utstedt av Bureau of Technical Inventory, med tegninger for objektet.
• Mangelen på dokumenter fra BTI innebærer levering av tekniske spesifikasjoner i henhold til regnskapsdata.
• Liste over anleggsmidler til selskapet lokalisert inne i bygningen eller som en del av strukturen, samt deres bokførte verdi.
• Prosjektdokumenter med en forklarende merknad.
• Kommisjonshandlinger med faktisk avskrivning av eiendom.

Sertifikat for statlig registrering

Dette dokumentet var lovlig frem til juni 2016 og ble utstedt for alleeiendomsobjekter. Ved endring av eier, adresse, tekniske egenskaper (for eksempel på grunn av rekonstruksjon) eller når nødvendige justeringer ble gjort i Unified State Register of Rights (EGRP), ble et nytt sertifikat umiddelbart utstedt.

Siden sommeren 2016 har dokumentet ikke blitt utstedt, og du kan bekrefte eierskap ved å motta et utdrag fra USRR, som er gyldig i én måned.

Objektrestriksjoner

Her opplyses det om tilstedeværelse av heftelser, leietakere, kontrakter, avtaler og eventuelle begrensninger som utvilsomt påvirker den endelige prisen på objektet som følge av vurdering av bygg og anlegg. Av spesiell betydning er ulike rettssaker som vurderes i domstolene på tidspunktet for prosedyren for å fastsette verdien av objektet av en spesialist fra et innleid selskap.

Location

Adressen til eiendommen kan bekreftes av et eierskapsbevis, et utdrag fra USRR, en geodetisk plan, teknisk dokumentasjon eller prosjektdokumentasjon. Du bør også oppgi matrikkelnummeret til bygningen, strukturen og tomten som anlegget ligger på til spesialisten som tilbyr verdivurderingstjenester.

Regnskapsdata

Regnskap for anleggsmidler ved virksomheten føres alltid. I henhold til kravene i PBU 6/01 er eiendom balanseført. Videre er et inventarkort nødvendigvis startet på det. Den kan fylles ut for hånd, noe som er typisk for små bedrifter. I dette tilfellet er alle endringer om objektet ogsålagt inn manuelt. Men de fleste bedrifter bruker 1C. Her legges data om objektet inn i programmet, og kontoen føres automatisk.

For å vurdere gjenanskaffelseskostnaden for en bygning og struktur, leveres en kopi av inventarkortet, fylt ut manuelt og sertifisert med signatur fra en autorisert person, til spesialisten i selskapet som utfører arbeidet.

Documents for land

Det er nødvendig å gi takstmannen opplysninger om tilstanden til tomten under bygningen eller anlegget. I tillegg til matrikkelnummeret er det en dokumentliste, som inkluderer:

• matrikkelpass eller plan;
• bevis for eierskap (hvis det ble utstedt før 2016) eller rett til permanent evig bruk, og fra 2016 - et utdrag fra USRR;
• kontrakt (i tilfelle leieavtale).

Dersom det er heftelser på tomten, så skal de også rapporteres ved inngåelse av avtale med selskapet om gjennomføring av arbeid med taksering av bygninger og anlegg.

Teknisk datablad

Et slikt dokument lages vanligvis før prosedyren for registrering av eierskap til objektet. Hvis eiendommen tilhører en juridisk enhet, som er bekreftet av et utdrag fra USRR, og det ikke har vært noen endringer når det gjelder tekniske egenskaper siden registrering, så er det fullt mulig for takstmannen å gi et registreringsbevis for en bygning eller struktur laget av BTI tidligere. Du trenger ikke bestille et nytt dokument. Selv i tilfelle det ikke er tilgjengelig fra eieren, kan du kontakte spesialisteneteknisk inventar på stedet for objektet for å få et duplikat. Denne prosedyren vil koste flere ganger billigere enn å utstede et nytt eiendomspass.

Dersom gjenstanden ble overført til eiendommen i henhold til salgs- og kjøpsavtalen, og den tekniske dokumentasjonen ikke ble overført til ny eier, bør takstmannen utarbeide en kort beskrivelse i henhold til regnskapsdata og signere fullmektig. av eieren.

Andre dokumenter

Utvilsomt, for at prosessen med å vurdere kostnadene for bygninger og konstruksjoner skal forløpe uten problemer, bør du gi all informasjon om eiendommen til spesialistene til det innleide selskapet. Dette gjelder tilfellet når det er påkrevd å vurdere bygget sammen med fyllingen, for eksempel utstyr som er vanskelig å demontere. Du kan i tillegg gi en titt på prosjektdokumentasjonen. Hvis gjenstanden er delvis ødelagt, bør det utstedes provisjonsbevis som bekrefter den faktiske verdiforringelsen av eiendommen.

For enkeltpersoner

Lekmannen trenger oftest å bruke takseringstjenester for å bestemme markedsverdien til en leilighet, et hus eller en tomt som eies. I dette tilfellet er listen over dokumenter liten og kommer ned til tre punkter:

• property document;
• matrikkelpass (for land);
• teknisk pass (for bygning eller leilighet).

Evalueringsmetoder brukt

Det er tre metoder som en spesialist kan bestemme verdien på:

• Analog, når du bruker hvilkensammenligne nylige priser på solgt eiendom. Denne metoden er egnet for boligvurdering. Takstmannen studerer salgene i inneværende år, oppsummerer den solgte eiendommen ved hjelp av koeffisienter til den som nå vurderes. Dermed finner han først informasjon om den solgte boligen og justerer prisen, tar hensyn til de tilgjengelige egenskapene for den estimerte analogen. Den sammenligner deretter flere lignende eiendommer i samme segment og viser gjennomsnittsprisen.
• Dyrt, som tar hensyn til alle kostnadene ved å bygge en bygning eller struktur. Oftest gjelder dette nybygde boliger med små arealer. Dette refererer til mengden midler som vil være nødvendig i den nåværende tiden for å gjenskape nøyaktig det samme objektet fra identiske materialer av lignende installasjonskvalitet og til og med med lignende arkitektoniske løsninger.

Lønnsomt, der markedsverdien kan bestemmes med nøyaktighet, tatt i betraktning lønnsomheten ved investering. Denne metoden er god for å bestemme prisen på kommersiell plass. Angi først perioden som lønnsomheten skal beregnes for. For det andre estimeres mengden av forventet inntekt. For det tredje beregnes fortjenesten som eieren vil motta etter faktureringsperioden. For det fjerde beregnes summen av alle inntekter i overskuelig fremtid

Avskrivning av eiendom

Alle eiendomsobjekter er utsatt for aldring. I regnskap er dette konseptet definert som avskrivninger, hvor prosentandelen kan estimeres basert på påløpte avskrivninger. Metodervurderinger av fysisk forringelse av bygninger og konstruksjoner brukes også av selskaper som er involvert i fastsettelse av markedsverdi på eiendom. For øyeblikket gis preferansen til beregningen, der slitasjen til hvert konstruksjonselement bestemmes, og deretter oppsummeres alle indikatorer. Med denne metoden er gjenanskaffelseskostnaden for eiendomsobjektet nødvendigvis tatt i betraktning.

Slik jobber spesialister

Det er en rekke regler som følges ved inngåelse av avtale for taksering av bygninger og konstruksjoner:

• Analyse av objektet som tilbys av kunden for å fastslå kostnaden.
• Identifisering av servitutter, heftelser, pantelån.
• Tydelig definisjon av eiendomstype med verifisering av tilgjengeligheten av beregningsmetoder.
• Finn ut restriksjoner som kan forstyrre arbeidet.
• Analyse av informasjonen gitt av kunden med bestemmelse av tilstrekkeligheten av informasjonen.

I sitt arbeid forholder takstmannen seg til følgende prinsipper:

• Uavhengighet fra menneskene og omstendighetene som er involvert.
• Evalueringens objektivitet.
• Ingen interessekonflikt mellom entreprenøren og kunden.
• Obligatorisk inngåelse av en arbeidskontrakt.
• Etablere klare avtaler om tidspunkt og emne for undersøkelsen.

Kunden skal således ved vurdering av eiendom gi entreprenøren alle nødvendige dokumenter for bruk. Begrepet for fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom vil avhenge av dette. Følger ogsågi representant for takseringsselskapet adgang til anlegget, som er en forutsetning for å oppfylle entreprenørens forpliktelser etter inngått arbeidskontrakt.