Markedsverdien av land. Matrikkel- og markedsverdi

2024 Forfatter: Howard Calhoun | [email protected]. Sist endret: 2023-12-17 10:37

Matrikkelen og markedsverdien til en tomt er to begreper som er viktige å vite om for å navigere i salget. Den første typen uttrykker prisen på nettstedet i henhold til standardene, som beregnes avhengig av plassering og kategori av land. Det brukes som en regulator av landforhold ved inngåelse av leie- og salgstransaksjoner, samt for å beregne hvor mye skatt som skal betales til staten. Matrikkel- og markedsverdi av en tomt vurderes minst en gang hvert femte år. Dataene som er innhentet som et resultat av en slik vurdering legges inn i statens eiendomsmatrikkel som vedlikeholdes av Federal Service for State Registration, Cartography and Cadastre.

Forholdet mellom konseptene som brukes

Russisk lovgivning gir ikke bare matrikkelverdi, men også normativ og markedsverdi. Den normative brukes i tilfeller hvor definisjonen av den matrikkel ikke er gjort. Det beregnes i en rekke tilfeller, som er foreskrevet ved lov: ved innhenting av banklån med pant i land, kjøp av kommunale og statlige grunner og i andre tilfeller. Beregning av grunnens verdi i denneI dette tilfellet er det vanligvis definert som 200 ganger grunnskattesatsen per kvadratmeter landareal, beregnet på grunnlag av tiltenkt formål, mens man tar hensyn til multiplikasjonsfaktorer og ikke tar hensyn til skattefordeler.

Hvert år fastsetter lokale myndigheter prisen på land, anerkjent som normativ, som kan variere innenfor 25 %. Markedsverdien av tomter er vanligvis 25 % høyere enn standardverdien. Et dokument som fungerer som bekreftelse på standardprisen for en bestemt tomt kan fås fra by- eller distriktsutvalget for arealforv altning og arealressurser.

Funksjoner

Markedsverdien av tomter bestemmes vanligvis avhengig av faktorer som markedsetterspørsel og tilbud for land av en bestemt kategori i en bestemt region på det nåværende tidspunkt. I verdi bør den ikke overstige det mest sannsynlige nivået på kjøpesummen for et lignende territorium. Endre markedsforhold eller målretningen til nettstedet kan påvirke størrelsen. Markedsverdien av tomter er typisk for annenhåndsmarkedet, hvor videresalg av tomtearealer til disposisjon for private eiere gjennomføres. Primærmarkedet, hvor innløsning av kommunale og statlige grunner til privat eie, anbefaler bruk av standardverdi. Alle disse typene kan ha visse forskjeller. Matrikkelverdien og standardverdien er lik lagerprisen, mens markedsverdien er lik den tradisjonelle etterspørselen ogtilbud.

Evalueringsprosess

Estimering av markedsverdien på tomten utføres for å vite den reelle prisen på objektet. Vanligvis dannes prisen på grunnlag av områdets territorielle plassering, markedsforhold, dynamikken i tilbud og etterspørsel, samt situasjonen i landets økonomi på transaksjonstidspunktet. Takket være en omfattende fastsettelse av alle disse faktorene, er det mulig å beregne kostnaden for en tomt, fordi takseringsselskapet vil samle inn de mest relevante data som kan være nyttige for en objektiv vurdering.

Behov for vurderingsaktiviteter

Vanligvis er det tilrådelig å kontakte spesialiserte selskaper for evaluering i en rekke tilfeller, blant annet fremhevet:

- behovet for en matrikkelverdivurdering;

- hvis nettstedet er ment å bli innløst fra statlig eierskap;

- hvis det er nødvendig å overføre et bidrag til foretakets autoriserte kapital;

- i tilfelle av pant eller pant;

- om nødvendig, bestemme kostnadene ved å selge tomten;

- beregning av skattebeløpet bet alt på donasjoner.

Deling av eiendom

Vurdering av markedsverdi av en tomt kreves ved deling av eiendom. Dette gjelder enkeltpersoner og juridiske personer. Hvis vi snakker om enkeltpersoner, starter vurderingsprosessen når paret skilles og beregnes under hensyntagen til bygningene som ligger på stedet. Ved rettssubjekter består grunntakst i tildelingog verdsettelse av andelen til hver aksjonær eller medeier i selskapet i henhold til selskapets juridiske status. Ofte er deling av eiendom ledsaget av søksmål i retten, på grunn av dette kan markedsverdien av tomter fastsettes mange ganger.

Når flere etterfølgere går inn i arven, foretas det også en full vurdering av tomter. Hvis en av partene ikke er enig i resultatet av undersøkelsen, blir saken henvist til retten.

Bestemme kostnaden for leie

Denne typen vurdering kan komme godt med ganske ofte. I denne situasjonen, når du beregner kostnaden for en tomt, blir forskjellen mellom dens reelle verdi på markedet og den katalyserte leieprisen for territorier av denne typen tatt som grunnlag. Kostnaden for leieretten er direkte avhengig av leietakers fullmakter, heftelser og leierettens varighet, rettighetene til eiendommen verdsettes av tredjeparter, samt det tiltenkte formålet med grunnen.

Markedsverdien av tomter er direkte avhengig av faktorer som: plassering av territorier; tilgjengelighet for kjøretøy; tilgjengeligheten av kommunikasjon, samt deres kvantitative og kvalitative sammensetning. I tillegg er det nødvendig å ta hensyn til data fra geodetiske og ingeniørgeologiske studier, hvis betydning er ganske stor, spesielt ved planlegging av byggearbeid på stedet.

Status på en bestemt dato

Siden tomtemarkedet er preget av en konstant prisendring, kreves det at verdsettelsen gjøres fra en bestemt dato. Markedsverdien av tomter varierer også avhengig av formålet i henhold til papirene, det vil si den tillatte brukssaken. Formål innebærer den mest effektive eller sannsynlige avhending av territoriet. Alt dette brukes for å bestemme kostnadene ved innløsning av landet. I dette tilfellet er estimatene delt inn i separate territorier som er forskjellige i form og art av arealbruk.

Evalueringsmetodikk

Så, før du bestemmer kostnadene for en tomt, må du svare på noen spørsmål:

- hva er formålet med tomten, samt hvilken tillatt bruk den var utstyrt med;

- hva er de rådende metodene og typene arealbruk i umiddelbar nærhet på tomtene;

- hvilke endringer kommer på tomtemarkedet;

- hvilken type arealbruk forventes for øyeblikket.

Vurdering av markedsverdien til en tomt er basert på visse opplysninger. Dette krever vanligvis: å definere målene for vurderingen; angi en spesifikk dato for oppgjøret; kjenne detaljene til kunden; har dokumenter som bekrefter rettigheten til eieren av nettstedet til territoriet, det kan være en leietaker eller en eier.

Du må også vite:

- formålet med det vurderte territoriet;

- tillattarealbruk;

- type bruk av nettstedet for øyeblikket;

- posisjonen til objektet som vurderes i territoriell plan, det vil si dens transporttilgjengelighet og nærmiljøet;

- hovedbruken av land i nærområdet.

I tillegg må det være:

- landplan;

- informasjon om å fikse territorielle grenser;

- data om tilstedeværelsen av noen forbedringer, spesielt bygninger, strukturer, kommunikasjon på nettstedet, samt detaljert informasjon om dem;

- data om tilstedeværelsen av heftelser i form av bygninger, kommunikasjoner og anlegg lokalisert på stedet, med detaljert informasjon om dem

Markedsverdien av tomter er beregnet under hensyntagen til mange nyanser. Med en nøyaktig vurdering under veiledning av erfarne fagfolk, kan enhver økonomisk transaksjon med landet utføres trygt.

Faktorer som påvirker poengsummen

Ulike typer tomter påvirkes av de samme faktorene når det gjelder verdivurderingen: plassering, eksterne faktorer, markedsforhold, tiltenkt bruk og sannsynligheten for endring, mulig fortjeneste fra bruken. Det som betyr noe er den estimerte verdien av sistnevnte.

Vurderingen av markedsverdien av en tomt er foretatt fra en bestemt dato. Over tid kan dette tallet endre seg. Det anbefales at vurderingen blirgrunnlag for maksimal effektivitet. Det vil si at når de utfører forskning, bruker eksperter antagelsen om rimeligheten av å bruke dette objektet i samsvar med loven, så vel som økonomiske og fysiske realiteter. Det viser seg at som et resultat av vurderingen beregnes ikke gjennomsnittskostnaden, men maksimum. Noen ganger tillates en betinget, men berettiget, oppdeling av et objekt i en rekke deler, som er preget av forskjellige typer, former og andre funksjoner. Ofte er resultatet av forskning forskjellig fra det forventede på grunn av det faktum at den nåværende typen bruk ikke samsvarer med den maksim alt effektive. Dette konseptet må behandles.

Maksimal bruk

I tilfelle markedsverdi av en tomtetomt etableres, må følgende faktorer tas i betraktning:

- tiltenkt formål, samt tilgjengeligheten av tillatelser for en bestemt type bruk;

- bruk av nettstedet i etterkant;

- foretrukket arealbrukstype i det nåværende fylket;

- prognoser angående prisendringer for lignende seksjoner.

Konklusjoner

Vurderingsprosessen tar hensyn til gjennomsnittlig kostnad for territorier i studieområdet, tilgjengeligheten av transportnettverk, fravær eller tilstedeværelse av bygninger, ingeniørnettverk på land, miljøsituasjonen, infrastrukturens avsidesliggende beliggenhet, og andre. For jordbruksarealer er det nødvendig å evaluere den faktiske avlingen, produksjonskostnadene, kostnadenesalg av produkter i regionen, samt en rekke like vesentlige faktorer. Andre typer tomter vurderes på samme måte.